商业调查报告（精选10篇）

商业调查报告 篇1

调查时间：

20xx年5月16日——26日

调查地区：

广汉、青白江、金堂

调查对象：

三地餐饮娱乐行业情况

调查方法：

观察交谈、扫街走访、重点约谈

一、调查目的

通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

二、三地行业发展状况分析

随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

三、金堂商业现状分析

1、商业形态及特征

从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的"变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

2、商业圈层

金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

金堂城区按商业独立性可划分如下：

中心商圈

A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。

B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等

C、次级商圈

A、一、二横道商圈——区域：

一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

边缘商圈

客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

特色商圈

A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

3、区域特征

中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。 特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

四、金堂消费分析

1、消费习惯

电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

2、消费偏好

金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

3、消费实力

目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

4、消费结构

根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析

1、餐饮经营需求特征

A、综合性酒楼

主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅（含火锅）

该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）

典型代表：金堂

一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等

C、中式快餐

目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

D、西式快餐

该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m月，物业（商管）收费5元/m月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

E、西餐咖啡

该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定景观（自然景观建筑景观均可），周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

该类餐饮面积需求300——1000m，在金堂租金标准为40——80元/m月之间，物业（商管）收费5元/m月以内，签约时间至少三年。

该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

金堂典型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等

2、娱乐休闲经营需求特征

A、KTV歌城

该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m-500m，租金在20——60元/m.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；

中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位（场），周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m.月之间。

金堂典型代表：中低端

一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等

B、浴足保健

该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

该类业态面积需求1000m以上，在金堂租金标准为30——60元/m.月之间，物业（商管）收费3元/m.月以内，签约时间至少五年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

C、茶楼

茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

该类业态面积需求500m以上，在金堂租金标准为20——40元/m.月之间，物业（商管）收费2元/m.月以内为佳，签约时间至少三年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

六、调查结论

目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多（见竞争调查表），总市场供应体量约50万m，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率（含已售自营）不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

金堂商业现状及趋势预判：

1、招商工作将面临激烈竞争局面；

2、金堂商圈分布将呈现多极化特点；

3、金堂总消费力将迅猛提升；

4、未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限；

5、外来中餐品牌在金堂尚为空白点；

6、大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点；

7、中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势；

8、商业品牌对物业形象和档次要求越来越高；

9、传统餐饮对物业条件要求越来越高；

10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高；

11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

维罗纳物业价值指数初判：

1、区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

2、地段（价值核心要素）：中等

3、交通：上等

4、物业配套：中上等

5、物业形象：中等

6、物业形态：中等偏下

7、周边环境：中等

8、人气（商气）：中等偏下

9、景观：中等偏下

10、品牌吸附力：暂无

本案物业价值综合指数：中等偏下

招商策略建议：

结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

招商政策建议：

1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

2、装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

3、合同期限：五年。

4、保证金：两个月租金。

5、租金交付：半年一交。

6、商管费：1.5元（可作为招商谈判条件减免）

7、提供免费店招位置，广告位有偿适用。

上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。

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调查时间：

20xx年5月16日——26日

调查地区：

广汉、青白江、金堂

调查对象：

三地餐饮娱乐行业情况

调查方法：

观察交谈、扫街走访、重点约谈

一、调查目的

通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

二、三地行业发展状况分析

随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

三、金堂商业现状分析

1、商业形态及特征

从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的"变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

2、商业圈层

金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

金堂城区按商业独立性可划分如下：

中心商圈

A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。

B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等

C、次级商圈

A、一、二横道商圈——区域：

一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

边缘商圈

客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

特色商圈

A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

3、区域特征

中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。 特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

四、金堂消费分析

1、消费习惯

电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

2、消费偏好

金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

3、消费实力

目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

4、消费结构

根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析

1、餐饮经营需求特征

A、综合性酒楼

主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅（含火锅）

该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）

典型代表：金堂

一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等

C、中式快餐

目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

D、西式快餐

该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m月，物业（商管）收费5元/m月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

E、西餐咖啡

该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定景观（自然景观建筑景观均可），周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

该类餐饮面积需求300——1000m，在金堂租金标准为40——80元/m月之间，物业（商管）收费5元/m月以内，签约时间至少三年。

该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

金堂典型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等

2、娱乐休闲经营需求特征

A、KTV歌城

该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m-500m，租金在20——60元/m.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；

中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位（场），周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m.月之间。

金堂典型代表：中低端

一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等

B、浴足保健

该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

该类业态面积需求1000m以上，在金堂租金标准为30——60元/m.月之间，物业（商管）收费3元/m.月以内，签约时间至少五年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

C、茶楼

茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

该类业态面积需求500m以上，在金堂租金标准为20——40元/m.月之间，物业（商管）收费2元/m.月以内为佳，签约时间至少三年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

六、调查结论

目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多（见竞争调查表），总市场供应体量约50万m，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率（含已售自营）不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

金堂商业现状及趋势预判：

1、招商工作将面临激烈竞争局面；

2、金堂商圈分布将呈现多极化特点；

3、金堂总消费力将迅猛提升；

4、未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限；

5、外来中餐品牌在金堂尚为空白点；

6、大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点；

7、中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势；

8、商业品牌对物业形象和档次要求越来越高；

9、传统餐饮对物业条件要求越来越高；

10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高；

11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

维罗纳物业价值指数初判：

1、区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

2、地段（价值核心要素）：中等

3、交通：上等

4、物业配套：中上等

5、物业形象：中等

6、物业形态：中等偏下

7、周边环境：中等

8、人气（商气）：中等偏下

9、景观：中等偏下

10、品牌吸附力：暂无

本案物业价值综合指数：中等偏下

招商策略建议：

结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

招商政策建议：

1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

2、装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

3、合同期限：五年。

4、保证金：两个月租金。

5、租金交付：半年一交。

6、商管费：1.5元（可作为招商谈判条件减免）

7、提供免费店招位置，广告位有偿适用。

上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。

商业调查报告 篇2

一．调查概况

调查时间：20xx年12月29日

调查地点：天津理工大学校本部公寓城水房旁超市

调查对象：超市经营者

调查方法：参与观察法和半结构访谈法

调查人：

指导老师：

二．报告正文

（一）调查过程

为了获得有效准确的信息，我们采取了重复观察法和半结构式访谈法。

首先，由于我们每天都会因购买日常生活用品光顾该超市，因而我们在运用参与观察法时比较灵活，能够较准确地对超市的经营活动进行多次观察后得出规律性的结论。

其次，因为我们经常光顾该超市，因此我们和超市经营者的人际关系相处得较为融洽，在超市人流较少时，我们会以聊天的方式谈及到她的在校经营的日常生活，部分涉及到她的家庭等内容。

在确定了这次调查主题后，我们准备了一些问题，在29号下午客流量较少时在超市内与她进行了聊天式的沟通，非正式访谈中涉及的主要问题包括：

户籍、年龄、选择此职业的原因、盈利情况、已在理工经营时间。对目前工作的前景和期望等。在访谈过程中，我们又延伸出了许多问题，下面是对这些信息的分类整合。

1、基本情况和职业发展状况

我们调查的超市经营者即这家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26岁，户籍为安徽宿州，家中还有两个哥哥和一个妹妹。在理工经营这个超市已经五年了，在聊天的过程中我们得知，她xxxx年初中毕业后，就来到了天津，在提及为何选择天津时，她说因为她的表姐在天津，认为有人照顾比较方便。来到天津后，她说因为认为自己文化程度低，于是先从超市收银员做起，然后当年9月份在她大哥的帮助下在天津工业大学的一个奶茶店找到一份工作，07年3月来到该奶茶店位于理工本部的分店，直到08年9月换了工作，选择在理工大学新校区的一个超市里面上班，20xx年在外跑了一年的业务，主要负责联系货源，20xx年，她从跑业务中认识的老客户手里接手了现在这家超市，凭借在超市当营业员的经验和对超市经营的了解，自己当起了老板，一直到现在。她在交流中坦承得说到：“因为自己一直接触的就是这一类的工作，了解这一行的来龙去脉，熟悉的多，也习惯在超市工作了，在外面打工了这么多年，也是看老板脸色够了，所以想自己当老板，干起来也舒服，心情愉快。”

2、进货渠道

因为平时在对这家超市的观察中我们发现，店主彭某几乎每天都会进货，整理货源，因此我们谈到了她的进货渠道，她说：“现在都是业务上门，不用自己出去拿货”。在交流中我们得知，她现在和进货商的关系很好，有时进货达到一定数量，进货商还会赠送她半箱或者一箱。显然这对于曾经在外跑过一年货源业务的她来说，并不是一个难题。

3、盈利状况：

彭某说这个超市由于是从他人手里接手过来的，所以从她开始经营这个超市就一直是处于盈利状态，也正是这样当年在办理转让的时候多付了4万元给前任经营者。这两年下来，平均每年可净赚达到七到八万元，这也是让彭某感到很高兴的地方。

4、经营方法

我们每天从水房打水都可以看到这个小超市很是热闹，而且在购物时也充满欢声笑语，于是就好奇的问道老板有没有什么经营秘诀，彭某说到了两个方面：一个是服务好，作为经营者，她自身的性格十分开朗幽默，喜欢与人交谈和开玩笑，并且平易近人，让同学们在这个超市购物感到愉快，这样就会积累越来越多的回头客，在学生消费者中打下坚实的.口碑。另一个方面是良好的心理素质。由于在离这个超市200米左右有一个规模稍大的超市，货品也比较齐全，所以这个小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好赔本的心理准备，不要渴望能赚多少钱，在价格方面则是尽量做到最后一个涨价。货价不轻言抬高，这样可以在同学们心中树立一个“物美价廉”的形象，彭某把这个称作“以物换物，先赔后赚”。

5、经营优势

谈到彭某的盈利状况比较乐观，我们因此也聊到了她的经营优势，首先是前面提到的进货渠道和经营方法上的优势，除此之外，彭某谈到，因为这家超市属于学校后勤部门管理，而她恰好在这方面拥有一些可以疏通的人际关系，因此就会享受到减免部分房租的好处，在日常的经营中，遇到问题也可以得到较好的解决。

6、经营限制

在交谈中，我谈到了我对超市所处的地理位置的看法，我认为这家超市的地理位置还比较好，临近水房，学生打水时便会进超市买一些日常所需食物与用品，但是彭某说其实这样的地理位置并不好，相对于学校其它超市来说有些偏僻，有些学生甚至上一年学都不知道水房旁边有这家超市。由于地理位置不好，给她带来了两个方面的经营限制。首先是，客流量不够，只有在打水高峰期时才会有人，晚上较忙，白天基本上没有客流量；其次，因为客流量不如其他家超市高，因此不敢轻易抬高货价，只能靠低价来赢取更多的客流量。除了地理位置带来的限制，还有店面规模的限制，从图中我们可以看出，彭某经营的这家超市店面比较小，因此货品不够齐全，且主要以吃为主，而彭某提到，食物的利润在20%，而生活用品的利润则在40%。

7、对目前工作前景和期望

由于老校区即将面临拆迁，我们问到了她将来的工作前景，她提到，自己想去浙江的腾翔大学开一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某脸上洋溢出幸福的笑容，她说自己最近刚刚结婚，而自己的爱人则在浙江打工。并且，她当年刚来天津打工时，曾学习过做蛋糕并且对这方面比较感兴趣。在聊到她结婚对于她现在经营这家超市有无影响时，她说当然会有，有时两人产生矛盾时自己就会心情不好，影响到了自己对待学生的服务态度。

下面是我们对这家超市的采景，和采访过程中拍下的照片：

在访谈的最后，我们衷心祝愿彭某能够将超市经营得更好。

（二）结果分析

切入视角：社会资本

1、布迪厄将社会资本定义为现实或潜在的资源集，这些资源集与具有一种持久网络有关，该网络由相互了解和认可及某种程度上制度化的关系所构成。该定义认为社会资本是存在于制度化关系所构成的网络中的资源，其特点是强调社会资本是一种可用的资源，并且这种资源是处于由关系所构成的社会网络之中的。

2、哈那皮特和戈尔秀将社会资本分为结构性的、关系性的和认知性的。

（1）结构性社会资本指行动者之间的总体关系模式，即你联系谁，如何发生联系。在彭某的这个小超市中，她从跑业务时认识的客户手中盘下这家超市，通过与学校后勤部较熟的关系获取资格维持经营这家超市，联系业务员，给她送货以及提供商品给消费者，即学生，这些总体上是它的结构性社会资本。

（2）关系性社会资本是指人们通过长期互动建立起来的个人关系。比如说彭某的超市之所以能长期在学校经营下去而不受其他投资者的影响，正是因为她和学校后勤部管理这方面的人的关系比较好是它的一个关系性社会资本，除此以外，通过这两年的经营，彭某也为自己建立了一定的消费群体，和同学们关系好也是它的关系性社会资本。

（3）认知性社会资本指为群体提供共享的表达、解释和意义体系的资源，包括共同的语言、规范和叙事。彭某凭借自己的精明干练和从小积累的社会经验，在与消费者相处方面和经营方式上有套自己的想法以及战略方案，这就是它的认知性社会资本。

3、（1）格兰诺维特在《弱关系的力量》中提到，强关系是经常互动的人群，弱关系是不经常互动的人群。

在彭某有关经营这家超市的社会网络关系中，总结出来一共涉及到了五类人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南开大学经营了一家超市，二哥则在超市旁经营一家水果摊。二是她当初跑货源时认识的客户，三是学校后勤部，四是现在的进货商，五是学校同学。这些人中，她的大哥二哥属于强关系，而学校后勤部与客户等则是弱关系。

（2）在微观层面的社会资本研究中，强关系理论强调集体和封闭社会网络中所产生的信任和规范等资源。

我们看到，彭某当时来到天津涉足零售业是因为她的大哥和二哥都在经营零售业，这体现了一种“联结”式的社会资本。

（3）弱关系理论强调松散网络和不同社会网络之间的桥梁对促进信息流和影响流具有关键作用。侧重团体外部关系，体现为“桥梁”形式的社会资本。格兰诺维特指出弱关系在信息和影响流通中的作用—为个人流动提供机会，促进社区整合。

在彭某身上我们看到，当初彭某接手这家店的原因是因为她与这家超市的原经营者相识，并且有了几年的关系基础，因而得到了接手这家超市的机会，这体现了弱关系的力量。并且，彭某与进货商的关系和平时与学生这一消费群体的相处过程中获得的人际关系，都体现了彭某的良好的团体外部关系，也体现了这些弱关系促进了学校这个小社区的整合。

（4）然而边燕杰指出，在中国社会，强关系更有可能成为帮助者和求职者之间的桥梁。（当影响而非信息通过个人网络流通时）

我们可以看到，彭某初步接触零售业，是因为她大哥先前在大学里的零售业中已经有了一定基础，通过他的人脉帮助她从收银员转为大学超市经营员，因此这就体现了，她大哥这个强关系是求职者和帮助者之间的桥梁。

总之，彭某较好得利用了弱关系传递的信息与知识等资源，和强关系传递的信任感与影响力等资源和情感支持。

三、总结与反思

这次的调查使我们受益匪浅，对参与观察法和半结构访谈法有了切实的体会与实践，并通过此类调查方法，在理论上加深了认知，对学校超市的经营机制以及社会资本在其中起到的作用有了更加全面的理解；实践上，在与群众的广泛接触、了解、交流中受到真切的感染和体验，从活生生的的典型事例中受到深刻的启发和教育，提高了认识能力和创造能力。

商业调查报告 篇3

xx区商贸业是伴随着油田开发建设和城市功能的不断完善而逐步发展起来的。经过多年的积累、培育、发展，基础设施逐步完善，网点布局日趋合理，经营管理水平不断提高，形成了多种经营方式、多种流通渠道共存的现代商贸业新格局。

一、商贸业发展状况

1、三级商业网点初步形成。几年来，xx区充分利用地缘优势和商业网点优势，采取了一系列的发展措施，加快了全区商贸业的发展步伐。全区商业网点已发展到2586个，拥有商业从业人员5万多人，分别占全市的1/3，营业面积250万平方米，居全市首位，目前，全区初步形成了以会战大街、东风新村为中心的一级商业区；以铁西、友谊、拥军、万宝地区为中心的二级商业区；以社区便民店为依托的三级商业区。

2、各类专业市场快速发展。全区共有各类专业市场32个199万平方米。主要经营装饰材料、建筑材料、旧货、五金机电、工业品、农副产品、日用品、粮油、糖酒、水产品等30大类5万多个品种，年交易额达102亿元。有万宝货物集散中心、友谊装饰材料市场、工业品批发市场、胜利综合建材市场、华望旧物市场、五金机电批发、石材批发市场、草原装饰材料市场等大型批发市场8个，年交易额在亿元以上。目前，全区初步形成了以万宝建材、东风新村商贸、友谊地区装饰材料、铁西地区日用消费品、萨大路钢材、石材，会战大街技工贸为主体的中区市场群。这些专业市场已成为发展辐射型商业的主力军，对全区经济发展起到了强有力的拉动作用。

3、新兴业态迅速崛起。近年来，全区新兴业态也得到了较快发展，并以独特的经营方式和先进的管理手段逐步取代传统的零售商业。目前，代表城市商业现代化水平的连锁、超市、物流配送等新型业态，已发展到836家，占网点总数的32%其中，超市63家，以百大、庆客隆、中央商城、新东风购物中心为代表的大型超市4个，以地官门、万宝、拥军为代表的中型9个，社区性超市50个；连锁店57家、品牌代理189家、专卖店219家，初步形成了城市商业现代化的基本模式。

4、经营主体向多元化方向发展。随着城市规模的不断扩大、功能的完善和所有制结构的调整，全区商贸业基本形成了多种经济成分共同发展的流通新格局。现有的商业网点中，股份合作制企业占20%私营企业占80%从发展格局可以看出，国有企业从商贸行业中逐步退出，为非公制经济发展提供了广阔的空间。

5、企业信息化建设已经起步。网络技术、现有通讯技术等现代化信息技术在商业企业逐步得到应用，实现网络化管理的庆客隆超市就是一个典型的代表，这个超市有连锁店五个，全部实现网络管理。共购置110台电脑组成局域网，并自行开发了一整套系统软件，实现了商品单品、陈列、销售等环节自动化管理，在国内同行业中处于领先地位。电子商务，网上销售也正在探索之中。

20xx年，全区商贸业实现增加值43.5亿元，占全区国内生产总值的20xx年1-9月份，商贸业实现增加值33.8亿元，占全区国内生产总值的62，商贸经济发展呈现出了良好的发展势头。

二、发展辐射型商业形势分析

（一）发展辐射型商业有利条件

1、中心区地缘优势突出。经过多年的建设、培育，xx区商贸中心地位日益巩固，特别是“九五”期间，全区商贸经济快速发展，不仅为发展奠定了物质基础，而且在对外开放、开发资源、调整结构、经营城市、发挥流通产业多种功能等方面积累了宝贵的经验。

2、专业市场载体作用突出。xx区已具备一批大型商场和大型专业市场，特别是今年将有旧物市场、煤炭市场、永丰商贸城、地下商贸城、香榭丽名人广场等一批市场载体投入使用，对市场升级将起到推动作用。

3、两个商贸中心的拉动作用。会战大街、东风新村两个商贸中心更加繁荣，商业活力突出，人流、物流逐渐增长，中八路的开通和出租车辆准入制度的实施，给会战大街带来了新的活力，东风新村将随着新百大超市、永丰商贸城、地下商贸城、香榭丽购物中心的开业和中央商城、庆客隆超市等载体形成比较集中的商城区，充分显示区商业的“扎堆效益”，必将推动全区商贸经济快速发展。

（二）发展辐射型商业的不利因素

1、辐射半径小。xx区地处哈尔滨、齐齐哈尔两市辐射半径之中，发展区地辐射型商业难度较大。在调研过程中，发现xx区的几个大型的专业批发市场的工业品、装饰材料、小商品等进货渠道大都来自哈尔滨。xx区在哈尔滨、齐齐哈尔两市的商业辐射中达到快速发展有一定难度。

2、加工行业少。xx市的商品大都来自外地，基本是外进内销，内产外销的产品很少。商贸发达的地市大都采取“市场加工厂”的经营模式，前有店后有厂，如：服装批发市场内有较强的服装加工基地，拿到订单立即就能生活大批量的产品，形成了规模效益，只有形成“市场加工厂”的经营模式，才能降低生产成本，提高辐射力。xx区缺乏这种经营模式。

3、消费水平高。由于xx产业工人多、工资水平高，具有较强的购买力，商品价格在全省乃至全国居于中上偏高的水平。xx地区成为外地商家辐射的集中目标，制约了xx区商贸业向外辐射。

三、对策及思考

根据以上的形势分析，xx区发展辐射型商业以发展现代流通业为重点，努力实现商贸业“四个转变”，即推动商贸经济由以零售为主向以批发为主转变，由单项经营向对内对外双向经营转变，由商场行为向市场行为转变，由旧的经营方式向新的经营方式转变，建设区域性物流中心。

（一）调整业态，优化结构

优化零售业态结构，使业态的种类、数量以及布局做到总量合理、规模适度、分布均衡。各种业态有机结合，既满足消费者需要又有整体的经济效益。坚持行业、业态、规模的合理性，积极发展新型业态、新兴行业。建立大商业、大市场、大流通的商业体系，使我区成为黑龙江省西部地区的区域性商贸中心，把流通产业变为我区可持续发展的.支柱产业，使我区的商业网点逐步形成总量合理、结构优化、规模适当、分布均衡，具有较强的聚集和辐射功能的现代化的商业网点群。

（二）实施大公司、大集团战略

繁荣商贸中心，完善商业网络，辟建启动大市场，培育知名商店，开发商贸广场，实现物流配送。引导大公司、大集团、大商场、大超市、大市场把企业做大做强。优化流通产业结构，提高企业组织化，集约化程度，引导商业企业资产的合理流通，通过兼并、控股、联合等途径，以资产作纽带，以优势企业为龙头，发展一批成规模、跨地区、跨行业，内外贸一体化的大型流通企业集团。发展连锁经营，走规模经营的路子，使全区形成一个有不同业态的连锁网络，连锁后要实现规模经营，主要的是统一采购、统一配送、统一管理，向多业态、多行业拓展，通过连锁经营覆盖xx区饮食服务业，鼓励有实力的大型企业组建跨行业、跨所有制的连锁公司或连锁集团。

（三）合理规划好批发大市场

对现有的批发市场，主要通过合理规划，提高档次和提高集约化程度，对现有的市场要严格规范管理、规范交易、规范经营、建立起适应市场要求的准入规则、交易规则，运行规划要使批发市场从传统的交易方式，管理手段向现代化信息管理，物流管理发展，重点培育有特色的专业批发市场和农产品市场。

（四）加强物流配送中心的建设

配送中心是流道领域由粗放经营向集约化经营转变的重要措施，是实现商流、物流、信息流、资金流统一的关键环节，也是实现连锁经营的必备条件。鼓励和引导有关厂商、企业和仓储运输业企业采用股份制的形式建立为多家企业和连锁店服务的社会性的配送中心，承担对用户、零售企业和连锁店所需商品的进货、仓储、加工、分装、配组、调运等业务，提高流通效率，推动商业现代化。

商业调查报告 篇4

为了进一步推进社区商业“双进工程”，完善社区商业服务功能和政策措施，更好地促进社区商业的发展，对我辖区社区商业网点发展情况进行调查，现将调查情况报告如下：

一、基本情况

我区四个办事处总面积约210368000m，截止6月底社区总人口约（含流动人口）150000人，城市人均消费4000元/人、20xx年，较上年增长14.7%；各类商业网点1810个，较上年增长3.73%；营业面积193600m，较上年增长1.1%；就业人数15084人，较上年增长2.2%；营业收入94858万元（不含金融网点），较上年增长28%。

二、存在主要问题

我区社区商业网点主要分布在城区内沿城区主要街道北新街新车站附近。呈现出“四多四少”的局面。在所有权方面：集体、个体网点多，国营网点少，在零售业分类方面：百货店、综合超市、专业店多，而便利店、超级市场、购物中心少。在网点布局地域方面：在城市主要街道繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少。在服务对象方面：服务于城区内居住的网点多，而服务于离城区稍远一点住宅小区内的网点少。远远跟不上城市发展的需要，主要表现在以下几方面：

1、社区商业网点布局不合理，缺乏统一规划，严重制约了商业网点发展。

商业网点建设无序发展，商业网点主管部门参与规划建设商业网点工作乏力。根据国家有关政策规定，城市新建的主要街道两侧要按照一定的"比例规划为商业网点用地，但在具体实施过程中，因没有商业网点主管部门参与规划的落实和审查，而是由建设单位确定，想建什么就建什么，城市建设主管部门只注重建设的高度、风貌、外型等，对是否需要商业网点而无关大局，使商业网点建设形成无序的发展状态。特别是近几年来，在繁华的街、路段拍卖土地使用权，只注重土地的拍卖价格而忽视以后商业网点而无处建设的弊端。

2、建设资金缺乏，基础设施滞后。我区社区商业网点建设一直缺少投入，大部分门面破旧，设施滞后。居民小区一些生活必须便民网点无资金建设，更谈不上大型商业网点建设，使居民“住新楼，添新愁”的现象严重存在，社区商业网点发展缓慢，跟不上城市发展的需要。

三、意见和建议

目前，我区社区商业网点正在逐步兴起，各级各部门对社区商业网点进行了积极探索，取得一定的效果，呈现出良好的发展势头。要想有一个较快发展，必须从客观上加强筹划和指导，制定总体发展战略和长远规划目标，采取相应的政策措施，促使其早日步入良性循环的轨道。现根据我区实际，提出以下五点建议：

1、坚持统筹规划，合理布局的原则，把社区商业网点建设纳入城市发展规划。

社区商业网点建设是城市建设的重要组成部分，必须由政府根据现有网点状况以及城市建设的长期规划，进行统一规划，科学布局。社区商业网点应主要规划在居民居住区（除特种行业外），逐步向乡村辐射。

2、坚持政府扶持引导与企业自我发展相结合的原则，调动社会各方力量，推动社区商业网点发展。

我区社区商业网点发展相对比较缓慢，政府必须采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社区商业网点建设列入城市基本建设计划，建设改造资金的筹集，在企业自筹的基础上，采取多种形式筹集资金，按照“谁投资，谁受益”的原则，建设商业网点，减免各项费用。

3、加强立法，确保商业网点健康、快速、有序发展。

在调研的基础上，组织相关部门及专家论证，制定《商洛市城乡商业网点规划条例》，并提交市人大讨论通过，使商业网点建设有法可依，有章可循。指导商业网点发展工作，确保商业网点健康、快速、有序发展。

商业调查报告 篇5

调研时间：

20xx年1月11日

调研地点：

石家庄银座商场，东尚购物广场

调研内容：

商场的商业空间的空间氛围营造、中庭设计、商场外部的便民设施、照明设计

调研方式：

发放调查问卷给商场的顾客

调研目的：

通过收回发放给商场顾客的调查问卷的分析以及问一些朋友的意见，分析不同性别，不同年龄，不同阶层等对于商业空间的意见及建议，以及商业空间中的中庭设计给顾客心理上的感受，还有商业空间外部的休息和遮阳设施是否有其必要性，进一步了解并认识到应该注意的问题，在以后的设计中提供借鉴与帮助。

前言：商场主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步，吸引他们进店购买。一个商场空间设计的成功与否将决定其商品销量与盈利的多少，一个好的商场商业空间的合理设计有助于维护商场形象，可以促进商品的销售。

一、空间氛围的营造

我们都很清楚一个商场成立的主要目的是为了销售商品，从而取得盈利，对商场的设计是为了更好的将商品推销出去，从而获得更大的利润。只有最大限度的利用好有限的空间，将商品以最佳的状态的展现给消费者，才能够获得理想的效果，吸引消费者。

进入一个商场，不知你是否会有这样的感觉：面对这么多五颜六色的商品，不知应该选择哪一件，不知是该向左走，还是向右走，是向前还是离开？

运用好的不同店铺的的关联作用是一切活动的开始。它指的是哪种类型的商品可以摆放在一起展示给顾客，这样做的目的是为了最大限度的利用货架与通道组成的营业空间引导顾客更加快捷而高效的浏览到商品。比如，衣服的店铺在一起，鞋子类的店铺在一起等等。通过摆放互相有共同之处的商品，不至于让顾客眼花缭乱，还可能让顾客选中本来没想要买的商品。

其次是通道的设计，要尽可能的宽敞、笔直，尽量少拐角，以免太过狭窄而导致人流不畅。通过我们的调查问卷反馈，发现有40%的人选择环形的购物环境交通，45%人选择十字线的购物环境交通，证明了人们在购物不想要拐很多弯去逛街，有很多通道在外观上都设计成不同于其他地面的风格，采用不同的颜色或者不同的材料，这样在一定程度上能够有序的引导顾客进行游览，但也有一些消费者潜意识里不喜欢被拘束（6%喜欢“蛇”形的购物环

境交通），而喜欢自由行走自由浏览。所以我们应该依靠巧妙的设置货柜来吸引顾客自由的穿行。

随着现代生活水平的提高与人们消费水平、消费观念的提升，人们对商场的空间设计的要求也越来越高，消费的不仅仅是单一的商品，同时也需要身心上的愉悦。

不仅是商场的内部环境能够吸引顾客去商场消费，商场从它的橱窗设计到室内的空间设计，其本质都是在营造一种空间氛围，让消费者能够真实的体会到该商品给他带来的美好的感觉。如果把一个商场看作一本杂志，那么橱窗就是这本杂志的封面。毫无疑问，引人注目充满创意的橱窗能够起到促销的`作用，精心布置的橱窗不仅能够把消费者引入店内，而且还强化了商品的品牌形象，它既是一种广告手段，又吸引顾客深入了解店内商品的情况。

二、中庭设计

通过收回的问卷调查，20-40岁之间的企业职员对于中庭设计还是比较看重的，关注较多的；40-60岁之间的中老年人相对不太关注中庭空间的设计，所以，一个商场的定位什么年龄段的人，对于中庭的设计参考也是很重要的，其次还有商场外部的卫生间设置和休憩遮阳设置，有10%的人认为无所谓，90%的人认为有必要设置，说明，一个好的商业空间不仅要把商场内部安排合理，还要把商场外部也安排的更人性化，以吸引更多的隐形顾客。

三、照明设计

照明设计首先是为了满足消费者观看商品的需要，提供舒适的视觉环境，其次是运用照明手段渲染气氛，创造特定的艺术氛围。

1、合理的照明能充分显示商品的真实感。如果照度太低或是过高，顾客的视觉都会产生不舒适的感觉，也会使顾客在购物过程中，不能清晰或真实地看到商品，这会给顾客选购商品带来不便，容易让顾客产生不舒适的感受；

2、合理的照明能充分显示商品新鲜感。很多人在百货店购买皮鞋时，有过这样的感受：那些摆放在有灯光下的皮鞋，显得非常新；相反，那些摆放在没有灯光区域的鞋子，就感觉缺少光泽，好像是旧鞋。同样的道理，那些有重点照明的服装，给人非常崭新的感觉，反之则给人感觉灰暗。因此，设计商场的光环境时，灯光与商品的呼应非常重要，要尽可能地把光线集中到商品上；

3、合理的照明能充分显示商品的高级感。任何商品在某个特定的光线下，都能体现出特殊的艺术美感，商品高档高级，主要是通过特定的光线来体现，这种特定光线的实现，需要有相应的灯光。

商业调查报告 篇6

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

二、调查目的

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1.了解大学城商业街的消费者主要构成

2.对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构

3.了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4.全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

三、调查内容

3.1调查前分析

那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。

大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的.消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。

在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过

50%。支持率低于50%的项目是ktv、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。

当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

3.2调查对象

大学城商业街附近客人

分析单位：个人

3.3调查工具

问卷调查（见附件）

3.4调查程序及时间安排

1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算

2、实施阶段：培训调查员的语言举止，打印调查报告，准备小礼物

3、研究阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析。

4、总结阶段：将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来，并进行评估。

3.5调查时间评估：

调研方案、问卷的设计、修改、论证--------------1周左右

实地访问阶段-----------------------1周

数据统计分析阶段--------------------1周

调研报告撰写阶段-------------------------1周

3.6经费预算

材料费：调查问卷200份20元

小礼物：100元

共计：120元

四、调查具体实施方案

调查主要以调查问卷为主：在完成市场调查问卷的设计与制作以及调查人员的培训等相关工作后，就可以开展具体的问卷调查了。把调查问卷平均分发给各调查人员，统一选择上午九点之后或傍晚这段时间开始进行调查（因为九点各大超市才开门营业，便于集中调查，能够给本次调查节约时间和成本）。调查员在对消费者调查时说明来意，并特别声明在调查结束后将赠送被调查者精美礼物一份以吸引被调查者的积极参与、得到正确有效的调查结果。调查过程中，调查员应耐心等待，切不可督促。记得一定要求其在调查问卷上写明姓名、电话号码，以便以后的问卷复核。调查员可以在当时收回问卷，也可以第二天收回这有力于被调查者充分考虑，得出更真实有效的结果。

商业调查报告 篇7

为了解高速公路建设领域发生商业贿赂的关键环节、岗位、人员、手段及表现形式，制作本问卷调查表。此表作为调查摸底阶段的一项重点工作，认真组织填写报项目部治理商业贿赂领导小组办公室。

1、您认为公路建设领域下列环节中哪个环节最容易发生商业贿赂行为？

(1)项目招投标

(2)工程转包分包

(3)工程设计变更

(4)设备材料采购

(5)质量监督

(6)公路经营权转让

除上述六个环节以外，您认为公路建设领域还有哪些环节容易发生商业贿赂行为？

2、您认为公路建设领域下列单位哪些岗位容易发生商业贿赂行为(如：招投标经办人、项目经理)？

(1)项目业主

(2)施工业主

(3)设计单位

(4)监理单位

(5)中介组织

(6)社团组织

(7)行政审批机关

(8)其他岗位人员

3、您认为公路建设领域下列环节中的不正当交易行为有哪些手段和表现形式(如：招投标过程中的围标、串标)？

(1)项目前期工作

(2)工程设计变更(人为增加工程量，提高工程单价)

(3)项目招投标(围标、串标、泄漏标)

(4)工程转包分包(层层转包，抽取管理费)

(5)设备材料采购(通过贿赂行为，允许不合格工程存在)

(6)工程质量监督

(7)公路经营权转让

(8)行政审批、违规审批

(9)其他

4、您对公路建设领域治理商业贿赂工作有哪些建议？

5、您对项目部大宗物资采购工作治理商业贿赂工作有哪些建议？

商业调查报告 篇8

新地标的前世今生

坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区，是因cbd商圈的扩张而崛起的外延商圈——向北一公里既是cbd核心地标国贸，南面毗邻上世纪xxxx年代初建成的北京老牌纯居住型社区——劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。

在20xx年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂 、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。20xx年，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，这在当时是建国后公开招标的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的10号线地铁在20xx年开通，结合本就理想的地面公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。

十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如ume和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。

由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经成为商圈内的主流，并逐步形成商业亮点。以高档百货、精品超市、大卖场、家电连锁为代表的零售业态，尚留有空白还是存在着重复建设的现象？目前商圈内的零售业态对区域外消费是否能维持持续的吸引？

商圈5大零售业态现状

双井商圈位于cbd商圈的南部，是随着cbd商圈的发展而崛起的外延商圈。传统意义上的双井商圈界定为：百子湾路以南，华威南路和松榆南路以北，东南二环以东，东南四环以西所包括的区域。该区域包括双井、劲松、潘家园和南磨房的一部分，约12平方公里。

贯穿东三环沿线的10号线地铁开通之后，双井地区形成以地铁站为圆心辐射地面的商业和交通网络。记者就以双井站为原点，以步行15分钟的距离，向东南西北各延伸1公里来界定本次调查范围为：

北至百子湾路铁路闸道处；

南至八棵杨中街(与10号线地铁终点站劲松站的中线)；

西至广渠门外大街富力公馆区(未来7号线地铁站)；

东至九龙山(2.95，0.03，1.03%)(西大望与广渠路交界路口)。

在此区域内的地产项目和零售业态(家电连锁、百货、超市卖场、便利店等)包括：

从调查可以看出，作为住宅与商务混搭的双井地区，配套设施已经完备，从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今鳞次栉比的写字楼和服务于更多更广泛人群的大型购物广场、酒店、文化娱乐设施。

(一)高档百货“双城记”

随着分别坐落于三环路两侧富力广场购物中心和乐成购物中心的全面运营，商圈内高档百货业态的环境和品质得到了显著提升。以富力广场为例，zara、c&a等服装类快时尚、家电、家具等专卖店和全城热恋、施华洛世奇、ckj、g-star、massimo dutti、港丽餐厅等时尚知名品牌的进驻，拉动广场近年销售业绩迅速增长。“环境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃饭、看电影，还是蛮方便的。”家住附近的李女士对记者说。

(二)超市卖场差异化

本次调查数据显示，目前双井商圈拥有超市大卖场2家，分别是营业面积12000平方米以上、地理位置明显，拥有大型停车场的家乐福双井店和与地铁站地下贯通的世纪联华双井店；此外还有富力blt、乐成bhg这样的精品超市，和屈臣氏、万宁等特色超市作为与大卖场差异化的补充。

记者在工作日晚7时左右走访家乐福双井店，此时店内客流仍然较密集，生鲜、奶制品的促销也很有吸引力。家乐福收银员小李表示：在这家店经常能碰到外国人。“他们买的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在双井附近上班吧。”

来自上海的世纪联华超市面临着两站地之外的外资零售巨头家乐福超市的竞争。事实上，世纪联华在超市行业中并无明显竞争优势。记者随机采访附近写字楼上班的王小姐，“去的次数不多，收银台开的太少，排队时间长。平时都在离写字楼更近的7-11买东西，去富力广场逛街、吃饭。”。

(三)家电连锁抢席位

比较引人注意的是，在双井地铁站到广渠路九龙山大约1平方公里的范围，国内知名的家电连锁企业内密集开设门店多达5家，包括：大中电器双井店、大中电器广渠路店、苏宁电器[微博](6.19，-0.03，-0.48%)西大望路店、国美电器[微博]双井店，同时在富力广场购物中心的5层有苏宁精品店suning elite正在营业。门店之间价格战激烈，每逢节假日各种品牌促销活动轮番登场。

suning elite的门店经理表示，“这个店的发展和我们的预期还是比较一致的，开业当年就已经能够盈利了，客户忠诚度很高，平均每位客人购买商品的数量是苏宁其他店面的一倍。”

(四)便利店百花齐放

与传统的居住型社区相比，双井商圈内的商业气息浓郁，与写字楼和白领生活息息相关的商业配套设施比较齐全。区域内共有4家24小时7-11便利店、35家左右的社区便利店，工作节奏快，需要经常加班的白领可以通过便利店满足日常生活品的随机消费，而且在写字楼周边或者底商都有机票代理点。

(五)家居连锁是盲点

商圈内与高档社区关系紧密的家居零售业态相对匮乏，只有百安居一家单一品牌的家居卖场，形成了一定的市场空白。不过这与双井地区交通早晚高峰的拥堵，停车位紧张有很大关系，而且从双井向东延伸至东四环大郊亭，便有红星美凯龙这样的大型家居购物广场，可能是导致其他家居卖场谨慎进入双井核心地区的原因。

商住混搭的原动力

“社区”是一个舶来的概念，西方学者最初将其定义为一种由同质人口组成的具有价值观念一致、关系密切的富有人情味的社会群体，其可能是处于同一地理区域，也可能不是。引入我国以后，其往往是作为一个地理概念和社会管理工具而存在。社区的人口特征和经济结构决定了其社区内占主流的价值取向，而这一取向也就决定了什么样的商业能够在这一社区内生存。

随着经济和社会的变迁，北京城市社区布局也不断调整，双井就是在这一盘整过程中形成的特征鲜明的新兴社区。富力城、苹果社区、乐成公馆、外企公寓等社区均为单价处于35000—40000元/平方米价格区间的高端住宅，入住该区域住宅的业主多为中高收入阶层，有着“高收入、高消费、高品位”的共性，对该区域的商业发展提供了稳定的高阶层消费支撑。

富力viva商业运营中心推广部的负责人在接受记者采访时表示：目前富力中心写字楼入驻率接近100%，有50多家公司进驻，富力广场出租率也接近100%，有接近200家商户。富力广场的消费人群覆盖了周边写字楼上班人群、社区居民，同时因其交通方便，地铁交通的客流也不容忽视。

逐年增长的白领、金领商务人群和外籍人士，相似的学历、工作和生活背景，决定了其相似的生活方式和需求，更加凸显出了这一社区的性格和价值取向。消费行为特征可概括为以下4点：

1.高档社区云集，消费客流稳定，

2.消费相对高端，商家经营稳定，

3.消费人流众多，消费力水平高，

4.业态复合多元，区域活力四射。

好前景需瞄准差异化

从cbd目前的情况看，无论是从写字楼本身还是区域的相关配套，以及交通都形成了一定的饱和，密度相当之大。作为一个老牌商圈，cbd区域不断向外扩，随着中央电视台、北京电视台的东迁，cbd东线已扩展到大望路区域甚至更东边，北部已基本与燕莎区域相接壤。随着北京cbd商业地产新供应的断顿，地处cbd南面的双井地区满足了大批cbd外溢的商业需求，已成为目前发展潜力最大的区域之一。

理论上讲，对于双井这样人口密度高的大型商务居住复合区域，多元化的零售业态才能够更好的适应和把握这一区域内的新一轮商机。从西方发达国家的经验来看，专业店数量多、分类细，是零售市场的主体业态之一，也是人们追求高品质生活的重要购物场所之一。

富力viva的发言人在接受记者采访时表示：一个商圈无论大小，总是要有一定的丰富度才能吸引消费者，这个丰富度既包含了品类的多样化，同时也包含了同一品类或同一业态下的多品牌，这样才能让消费者有选择权。不同的消费者有不同的偏好，喜欢不同的购物环境，这就需要商业地产项目不断了解目标消费群自然属性及其购买偏好、消费能力的基础上，调整自身定位，逐步适应市场，满足消费者需求。以精品超市为例，方便性很重要，富力广场的blt开业以后业绩在逐月提升，而一街之隔的乐成bhg的生意也没有下降。这也从侧面印证了区域内仍有待挖掘引导的消费潜力。目前富力广场还有个别店铺在调整中，未来主要会发展一些有设计特色的、个性化的时尚品类。

随着两广路的多次拓宽，双井东南侧占地面积为52893平方米，总建筑面积近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，预计未来会给双井地区带来更多利好，尤其值得一提的是正在建设中的地铁7号线将为双井区域进一步促进人流、财富的积聚，获得更大的动力。

商圈内人口和消费水平的提高，个性化、特色化、专业化、方便化需求快速上升，商业物业已形成积聚态势。在此利好背景下，零售业应瞄准业态多元和差异化下工夫，通过商品和服务定位的差异化，多业态经营，优势互补，既吸引人气，又能降低整体经营成本，提高利润率和抗风险能力，来把握商圈内巨大的发展机遇。

商业调查报告 篇9

1、超越

75万平方米商业力压徐家汇

长久以来，徐家汇商圈始终是上海人流量最多、日均销售额最高的地区，如今这一地位受到五角场商圈的挑战。

去年年底，总建筑面积33.43万平方米的超级商业巨无霸———上海万达商业广场在五角场商圈隆重开业，巴黎春天百货、万达国际影城、沃尔玛购物中心、特力屋家居广场、宝大祥青少年购物中心、上海黄金珠宝城，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌汇聚于此。本月底，紧邻的百联又一城也将以高端、多元化的商业组合闪亮登场。精品百货、特色餐饮、时尚数码、顶级影城……徐家汇商圈所拥有的商业氛围、服务设施、娱乐享受、时尚触觉已全部现身五角场商圈。全新揭幕的商业航母吸引了浦东、虹口、闸北、宝山等周边区域以及江浙等邻近省市的高消费群体。

新五角场不仅已在商业配备上比肩徐家汇，其规模更将超越徐家汇。最新统计表明，徐家汇现有商业面积50万平方米，而今年内五角场地区落成的商业项目面积就达43万平方米，加上原有的商业项目，五角场商业面积已将在徐家汇之上。此外，华联商厦杨浦店和亚繁商厦旁边将来还可以再规划建设两家大型mall。而徐家汇除了大宇广场基地外，已经没有可供新建项目的土地。到20xx年，五角场的商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。

2、腾飞黄金10号线助推

被誉为轨道交通黄金线的10号线在五角场中心商务区设有五角场和江湾体育场2个站点，由地下商业走廊相连，实现了双站互通的联动效应。途经虹桥机场、徐家汇、淮海中路、南京东路多个交通枢纽站点，可与其它各条轨道交通线实现轻松换乘。10号线还将与中环线高架道路、椭圆形环岛下沉式广场以及人行地道等构成五角场五层立体交通网络。与一号线成就了徐家汇的繁荣一样，10号线也为五角场的发展插上腾飞翅膀。

同时，轨道交通8号、12号、17号多条建设、规划中的轨道交通线路，都将穿越五角场周边区域，加上毗邻的目前已通车的轨道交通3号线以及区域内集聚的30余条公交线路，四通八达的交通网为五角场创造了非凡的发展速度与发展空间。

3、时尚海派新文化聚集

原先只有在徐汇的八万人体育场、上海大舞台、以及虹口足球场才上演的大型演唱会已于去年年底首度搬师江湾体育场，长达5个多小时并有众多明星出席的创智天地慈善马拉松演唱会开创了五角场时尚文化演出的序幕，各类体育活动、音乐会、沙龙、嘉年华将在此频频登场，不仅为五角场聚集旺盛的人气，更使之成为继徐汇、虹口之后的又一处上海时尚、文化的聚集区。

4、人文百年名校知识核爆

五角场地区人文优势突出，不仅拥有以复旦、同济百年名校为首的高等院校，更凭借周边高校的人才与科研优势，集聚而成科技产业，及以教育培训、研发创新、科技中介、咨询服务等为主的现代服务业。百年名校形成的文化氛围以及人才优势在上海各大城区中可谓首屈一指、无与伦比。

5、生态新江湾绿色生活

毗邻五角场商圈的国际级生态园区新江湾城，规划占地面积9.45平方公里，由区政府统一规划植树造绿、铺设道路、建造景观，规划中有17万平方米新江湾公园、游艇码头等高端休闲设施，成为五角场的后花园。

6、价值较量之下彰显无限潜力

◇五角场vs徐家汇

从徐家汇和五角场楼市的现状和发展看，城市副中心无论处在上升期还是调整期，高端优质楼盘在吸引高端客户的同时将获得更好的租售投资保障，始终体现出更好的保值与增值性。

作为上海较早发展起来的城市副中心，以白领精英和境外购房者为主的徐家汇楼市始终是上海房价的制高点。早在20xx年，高端楼盘售价就攀上了每平方米20000元枝头。宏观调控，徐家汇的高档楼盘在一片降价声中仍然保持稳健发展，正经历新一轮的置业热潮，房价居高不下，位于淮海西路的汇宁花园的均价已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售价也已达到每平方米25000元左右。

相比之下，作为新兴城市副中心的五角场目前的房价明显被低估。随着五角场商业氛围、产业发展及配套环境的迅速腾飞，知名企业纷纷入驻，名校、名企集聚了大量兼具高知识背景、高收入水平、高眼光品味的境内外人士，而由知名发展商规划兴建的具有完善功能规划、卓越产品设计以及巨大发展空间的高品质楼盘亦应运而生，为寸土寸金的黄金五角场注入了新的活力。而目前五角场高端楼盘的价格远低于徐家汇，五角场城市副中心的迅速发展，使得该地区成为上海最具潜力的地产板块之一，并直接导致此版块高档楼盘价值的持续上升，这个趋势将在今年得到进一步体现。

◇五角场vs新江湾城

五角场版块与相邻的新江湾城版块，可谓各有特色、相辅相成，均在20xx年楼市中有不俗表现。20xx年初推出的新江湾城一号作品，价格一路攀升，而市场反响持续热烈，年底收盘时推出的毛坯期房售价已达到每平方米14000元。年底，华润置地以15.41亿元拿下新江湾城c2地块，创下新高，楼板价加上建安成本等，预计该项目建成后的毛坯房成本价将不低于每平方米15000元。

五角场版块的20xx年度扛鼎之作非创智坊莫属。

作为创智天地的主要功能组成，集创意办公、优质公寓、多元休闲及服务设施于一体的创智坊开盘不久已频频受到大学教授、企业金领、境外人士以及“海归派”的青睐。在他们看来，创智坊个性鲜明的建筑风格、舒适和谐的居住环境、全装修现房的优质品质、世界级数码社区的配套优势、以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了身份、品味与眼光。

纵观五角场版块及新江湾城版块，前者已经初显城市副中心的格局和风范，而新江湾城的商业配套及交通设施目前还只能依附于五角场商圈。从两者的长期规划来看，也体现出五角场领跑、新江湾城作为后盾的不同侧重。

五角场版块除了龙头项目创智天地拥有的大片规划用地之外，已无大宗土地可以供应，而新江湾城拥有的大量土地储备则将作为强大后盾，因而对于投资性客户而言，五角场土地的稀缺性和持续减少的供应蕴含了更高的升值潜力，将带来非比一般的短期及长期回报。

头脑风暴

巴菲特投资逻辑分析五角场地产投资价值，沃伦.巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的，我们要的是按合理的价格买最好的！”独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略被无数投资人士奉为经典！

a、地位决定价值选择有天生地理优势的楼盘

巴菲特认为选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。房地产价值的决定因素，除了地利还是地利。从发展趋势来看，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但核心区域的楼盘房价依然能够保持坚挺。

———创智坊地处五角场核心位置，天生拥有地理优势。占地84公顷的创智天地，总建筑面积超过100万平方米，新近又取得了新江湾城的一块土地，使其南享五角场商圈黄金优势，北接新江湾城生态绿化环境，成为五角场首屈一指的龙头项目。

b、增加安全边际选择具备良好公共设施的楼盘

巴菲特信奉“安全边际”理论，通俗解释就是价值与价格相比被低估的程度或幅度。他倾向在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市，投资未来将具备良好公共设施的对象。在这些区域，楼盘周边正在进行地铁、旧城改造等工程建设，暂时的施工场面容易掩盖了其真正价值，投资者能够以低价获取。而在工程竣工后，这些楼盘的配套必然会有很大幅度提升，未来可以预计获得更高的收益。

———五角场的全面改建以及10号线的施工尚未全面完成，改建前的形象影响了整体区域价值认知，创智坊一期精装修房均价仅稍高于周边地段的毛坯房。但从其地块的核心地位和五角场发展带来的升值空间看，它的价值暂时被市场低估了。以它的地段、规模、定位，将来必定成为上海的一处地标性建筑。

c、保障投资成功选择有品牌保证的楼盘

巴菲特曾说：“如果你一生中找到三个杰出的企业，你就会变得非常富裕。”在地产市场中，这一投资论同样适用。从房地产商品化以来，市场在经历过前期的探索和中期的竞争阶段以后，涌现出了一批综合实力超卓的品牌开发商。投资品牌开发商的开发项目，就相当于在先期获得了市场关注度，在规避投资风险，获得长期回报上，是明智的选择。

———创智坊由曾经开发过瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地产项目的瑞安地产实力打造，并联同甲骨文、思科、复旦量子基金、美国加州大学等众多战略合作伙伴，提供多元社区功能规划及不同层面的协助。它所创造的品牌效应，对于置业者而言，就如同宝马对于爱车族一般重要。

d、关注内在价值选择有潜在机遇的楼盘

房地产是一个充满潜在机遇的市场，它往往受到城市发展的激发而产生巨大的升值潜力。在上海，未来城市副中心五角场等城市潜力区域的楼盘，随着建设的推进，其价值也将日益彰显。

当然，认知潜力到选择投资的过程中，投资者会受到价格的影响。这些楼盘往往在价格上高过相同质素的其它项目，但这不应该是阻碍投资决定的因素。相比价格，多关注投资项目的内在价值，才是识别出未来“黄金股”的关键诀窍。

———创智坊以其完善的功能规划、独特的建筑风格、舒适的社区环境、世界级数码社区的配套优势、高科技巨头和知名大学的合作助力以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了置业者的身份、品味与眼光。随着五角场以及新江湾城建设发展的高速推进以及10号线的开通，创智坊优质的软硬件设施、融工作、生活、休闲于一体的多重功能规划所带来的内在价值必会迅速显露。

商业调查报告 篇10

调研时间：20xx年5月12日

调研地点：济南泉乐坊泉城路各专卖店贵和商厦

调研内容：考察各专卖店（服装店、鞋店、包店、珠宝店等）的空间设计

调研方式：实地考察

调研目的：通过对各种类型的专卖店的观察，并对具体的案例进行分析，增加关于商业空间设计的知识，进一步了解并认识到应该注意的问题，在以后的设计中提供借鉴与帮助。前言：专卖店设计的主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步，仔细观望，并吸引他们进店购买。一个专卖店空间设计的成功与否将决定其商品销量与盈利的多少，一个好的专卖店设计有助于维护品牌形象，可以促进商品的销售。

商品千差万别，商店各不相同，不同的消费群体的购买需求也不同，因此在对专卖店进行设计之前，首先必须考虑清楚顾客群的情况。比如童装专卖店的设计应该显得活泼而自由，符合儿童的审美需求；而像珠宝店的设计应尽量高贵、大气，营造一种华丽的空间氛围。当然，专卖店空间设计的主要目的是为了把商品最佳的一面展现出来，要做到这一点就必须结合运用情调、功能性和富于魅力的设计，做到人性化设计。

下面将主要从两方面对专卖店的空间设计进行简单的调查分析（由于条件限制，此次调查还不够完善，存在许多不足之处，但也从中学到了很多）：

一、功能性。

我们都很清楚一个专卖店成立的主要目的是为了销售商品，从而取得盈利，对专卖店的设计是为了更好的将商品推销出去，从而获得更大的利润。只有最大限度的利用好有限的空间，将商品以最佳的状态的展现给消费者，才能够获得理想的效果，吸引消费者。

进入一个专卖店，不知你是否会有这样的感觉：面对这么多五颜六色的商品，不知应该选择哪一件，不知是该向左走，还是向右走，是向前还是离开？运用好商品的关联作用是一切活动的开始。它指的是哪种类型的商品可以摆放在一起展示给顾客，如长短袜可以和内衣一起摆放，水壶可以和烤箱摆在一起，水果可以和蔬菜摆在一起，这样做的目的是为了最大限度的利用货架与通道组成的营业空间引导顾客更加快捷而高效的浏览到商品。通过摆放互相有共同之处的商品，不至于让顾客眼花缭乱，还可能让顾客选中本来没想要买的商品。如图一（贵和商厦服饰专卖店）上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展台上，是一种平面化的效果，但再加上一旁的模特将衣服的立体效果很好的展现出来，既有平面的展示又有立体的展示，二者相结合，搭配的和谐舒适，让人全面的感受到不同的效果，从而引起购买的欲望。

在商品的摆放上，尽可能的按照一定的形式或规律来摆放，比如同一色系的放在一起，垂直布图一置或者是对称布置，既显得规整，又具有形式美感，而且不显得杂乱。如图二（卡哇伊服装专卖店）所示，以黑白色调为主的服装被放在同一区域，单纯的黑色调与白色调没有被强硬的分隔开，而是二者之间互相穿插，但却并不显得凌乱，反而有一种秩序美感，让顾客一目了然，很容易选择自己所需要的商品。

其次是通道的设计，要尽可能的宽敞、笔直，尽量少拐角，以免太过狭窄而导图二致人流不畅。有很多通道在外观上都设计成不同于其他地面的风格，采用不同的颜色或者不同的材料，这样在一定程度上能够有序的引导顾客进行游览，但也有一些消费者潜意识里不喜欢被拘束，而喜欢自由行走自由浏览。所以我们应该依靠巧妙的设置货柜来吸引顾客自由的穿行。

当一个逛了一整天街的消费者，进入一个专卖店时，这时她最需要的就是一张沙发或者一把椅子，能够供她休息。因此，店内的休息设施是不能忽视的，如果将它们按照一定的形式进行组合，也会营造出很有价值的营业空间，既达到了供消费者休息的功用，又取得了一定的设计美感。如图三（卡哇伊店内休息区的设计）椅子的摆放与模特之间距离太小，二者紧挨着，这样就使得消费者只能看而不能坐，因为他们会有一种感觉，坐下会不会将一旁的模特碰倒，这使得他们小心翼翼而不敢坐。

对于服装专卖店来说，试衣间是一个很重要的因素，顾客买衣服的决定大多是在试衣间里做出的，现在有很多专卖店的试衣间很随便，里面堆满了杂物，甚至有的将货仓作为试衣间，这不但影响顾客试衣服的心情，更重要的是也很影响销售。你试想：当你走进试衣间，踏上软软的地毯，关上精致的门，试穿后还有个梳妆台可以让你梳一下凌乱的头发，或者还可以喷一下精致的香水，你是否感觉自己是公主？这种美好的感觉会让消费者感到心情舒畅，便情不自禁的购买本商品。

二、空间氛围的营造。

随着现代生活水平的提高与人们消费水平、消费观念的提升，人们对专卖店的空间设计的要求也越来越高，消费的不仅仅是单一的商品，同时也需要身心上的愉悦。

专卖店从它的橱窗设计到室内的空间设计，其本质都是在营造一种空间氛围，让消费者能够真实的体会到该商品给他带来的美好的感觉。（下面主要以橱窗为例进行分析）

如果把一个专卖店看作一本杂志，那么橱窗就是这本杂志的封面。毫无疑问，引人注目充满创意的橱窗能够起到促销的作用，精心布置的橱窗不仅能够把消费者引入店内，而且还强化了商品的品牌形象，它既是一种广告手段，又让顾客深入了解店内商品的情况。如图四（贵和商厦门前的手表展示橱窗），大幅图片作为背景，成为橱窗的主导，也构成陈列中实际尺寸的补充，放在图片之前的手表与图片中很绅士的男士相呼应，图四

显得沉稳、高贵、典雅，仿佛手表与图片不是分离的，而是融合为一体，很形象生动。放置手表的立台高低错落，很有秩序感，同时透明的立台中间发出灯光，虽然光比较微弱但却已经足够将手表的质感表现出来。

设计橱窗时，首先应明确所要陈列的商品中蕴含的主题与精神，然后赋予其一种理念，因为只有独特的理念才能让设计中与众不同的东西呈现出来。但最终橱窗的主题要能够反映或支持店内销售的商品。橱窗的设计可以运用一系列的色彩、形体、肌理、灯光等，在瞬间抓住消费者的注意力，同时又要具备必要的细节与情节，可以让消费者停留更长的时间。橱窗的设计可以创作“戏剧”，倾诉“故事”，可以表现的活泼自然，可以营造浪漫温馨的气氛，也可以制造诱惑，激发人们的购买欲望。如图五所示（贵和商厦服饰专卖店橱窗），几根简简单单的绿竹就将整个画面的气氛表达出来了，而无需其他多余的语言，给人一种清爽、凉快的感觉；加之顶部的灯光由上而下射下来，打在模特与地面的不同位置，仿佛大自然的光芒稀稀疏疏的从竹林的缝隙中穿过，显得那么自然而又有亲和力，人们很自然的就知道该店是夏季服装专卖店。

运用色彩能够创造戏剧性的效果与氛围，但这并不意味着色彩使用的越多，所制造出的效果就会越好，相反，最好的橱窗用色设计方案是使用单色，比如以蓝调为基础的橱窗，能增添情感意义，被认为是寒冷的、悲伤的，而红色则给人以兴奋、激动、热情的感觉。不同的色彩会使人产生不同的感觉，也会使形体产生不同的效果。如图六所示，整个橱窗以黄色为基调，营造了一种积极向上的感觉，表现出青年人的健康与活力。背景中的线条有序的排列着，并不显得杂乱，背景墙的处理也恰到好处，采用规整的平行线的处理手法，很有秩序感，正好与立体的线条形成对比，加上顶部灯光的照射，使得线条有一种跳跃的感觉，与主题搭配的很和谐。（在店内空间设计中，色彩也是一种很好的分割空间的方法。）

照明设计首先是为了满足消费者观看商品的需要，提供舒适的视觉环境，其次是运用照明手段渲染气氛，创造特定的艺术氛围。

1、合理的照明能充分显示商品的真实感。如果照度太低或是过高，顾客的视觉都会产生不舒适的感觉，也会使顾客在购物过程中，不能清晰或真实地看到商品，这会给顾客选购商品带来不便，容易让顾客产生不舒适的感受；

2、合理的照明能充分显示商品新鲜感。很多人在百货店购买皮鞋时，有过这样的感受：那些摆放在有灯光下的皮鞋，显得非常新；相反，那些摆放在没有灯光区域的鞋子，就感觉缺少光泽，好像是旧鞋。同样的道理，那些有重点照明的服装，给人非常崭新的感觉，反之则给人感觉灰暗。因此，设计专卖店的光环境时，灯光与商品的呼应非常重要，要尽可能地把光线集中到商品上；

3、合理的照明能充分显示商品的高级感。任何商品在某个特定的光线下，都能体现出特殊的艺术美感，商品高档高级，主要是通过特定的光线来体现，这种特定光线的实现，需要有相应的灯光。如图七所示，几盏聚光灯直接指向模特衣架，所有的光线都集中在模特身上，焦点聚集在模特的头部，而周围的环境处于较暗的状态中，形成鲜明的对比，不但突显出模特真实的表情与她们优美的姿态，而且营造出一种很神秘的空间氛围，很吸引人们的目光。另外，橱窗空间环境的布置，拱形的窗洞与纱质窗帘的运用，营造出一种高贵华丽的空间气氛，使人很向往。

店内空间设计与橱窗设计大同小异，要营造一种空间氛围，也需要色彩、灯光、形体、道具等的搭配。另外，大多数专卖店往往会在室内添加背景音乐，它有助于消除不想要的声音，同时又能配合工作人员的工作。但是，这种音乐如果掌握不好，声音过高，会令人反感；声音过低，则不起作用。比如，有些专卖店为了提高宣传而在店内放一些很热情很兴奋的歌曲，甚至听不到对方讲话的声音，这不但没有起到作用反而让人们觉得烦躁，只想快点离开这个地方。因此，音乐的响度一定要与专卖店力求营造的店内环境相适应。

总结：现在的专卖店空间设计越来越人性化，也越来越注重环境与氛围的营造，不但考虑到消费者的购物需求，还考虑到消费者的审美需求与精神需求，最大限度的给消费者营造一个

舒适的购物环境。

体会：考察了这么多不同种类的专卖店，每走进一个专卖店给我的感觉就不同，不同品牌有着自己的设计风格。像阿迪达斯、耐克、安踏等专卖店，当第一脚踏进去时，就会有强烈的感觉——运动的感觉，虽然它没有做过多的装饰，也没有多余的装饰物，仅仅靠它的商品简简单单的陈列就营造出一种运动的感觉，再加上灯光的效果，将这种氛围渲染的更加强烈。所以，一个专卖店的空间设计不需要很多的附加装饰物，其本身的商品就是一种很好的装饰，将商品进行不同的陈列摆放，对其稍加设计便可营造出理想的效果；灯光的选择也很重要，不同的光源打在物品上会出现不同的效果，如日光灯、钨丝灯、白炽灯、卤素灯、霓虹灯、金属卤化灯等等，应根据需要选择适当的灯具，以配合店内的整体设计。