xxxx年土地调研报告（精选10篇）

xxxx年土地调研报告 篇1

20xx年度我县土地市场秩序经过一系列活动的整治，取得了一定成果。但近阶段，非法买卖土地、违法用地现象却因各种原因有所抬头，甚至呈现愈演愈烈之势，如再不采取对策加以制止，将后患无穷。

一、现状概况

近阶段，违法用地行为已经在全县各乡镇蔓延开来，港南片、港北片均是“违”情严重，违法用地颇有泛滥之势。去年共查处违法用地案件件，面积.**亩，共收违法用地罚没款.**元。而今年违法用地案件发案率更是居高不下，*—4月份就查处违法用地案件件，查处面积.**亩，收缴罚没款.*万元。以上还仅是土地监察部门通过自查和获得举报后立案登记的数字，未被发现、未被举报的违法用地数量之多更是难以估计。而这些土地违法行为主要存在以下几方面问题：

（一）破坏耕地严重。20xx年所查处的共计.**亩违法用地中，耕地面积就达到.**亩，占.%之多，其中农保.*亩。而在20xx年第一季度所查处土地违法案件中，非法占用的也几乎全部是耕地，面积多达.**亩。而且这些耕地大多遭到严重破坏，难以复垦。

（二）企业违法用地增多。由于我县中小型企业用地问题一直悬而未决，造成中小企业违法用地日益增多。在20xx年度所查处的件违法用地案件中就有件是企业法人违法用地，占了案件总数的.*%。今年企业违法用地依然保持高发势头，*—4月份共查处企业违法用地案件件，面积.**亩。

（三）成片买卖土地呈上升势头。如珠港镇环礁村非法买卖土地.*亩，买卖款.*万元；楚门镇坑郑村非法买卖转让土地**亩，转让款*万元；清港镇上万村非法转让原鳗场土地.*亩，转让款**万元。

（四）村级集体违法增多。如楚门镇谷水村违法用地*平方米，用于建厂房对外出租；楚门镇胡新村违法用地*平方米，用于建菜场对外出租；楚门田岙村以兴办工业小区名义，利用周末二天时间，突击回填农用地.**亩，此案已移送公安机关立案侦察，依法追究刑事责任。我县20xx年开展先锋工程时，珠港镇下斗门村未批先占农用地多亩，抢建“外来人口综合服务中心”，直接带动了周边后塘洋村、环东村也相继回填农用地**余亩，用于建工业小区，造成了恶劣影响。

（五）私人建房（包括出租房）违法用地反弹严重。因私人建房审批难，违法用地建房、搭建临时建筑情况已是相当严重。20xx年共查处件私人违法用地建房案件，违法面积.**亩。

二、产生原因

通过调查研究，我县非法买卖土地、违法用地在土地监察执法部门长期一贯的查处和打击下，其数量仍没有减少，反而变本加厉、逐年增多的主要原因有：

（一）传统操作习惯难以改变。多年来，我县的单位用地基本上是沿用自行选址、自行向农民购地、自行付款的做法，符合土地利用规划、城镇建设规划的，到国土局办理征地协议盖章和用地审批手续；符合土地利用规划但不符合城镇建设规划等的，用地批不了，用地单位骑虎难下，只得擅自搭建、违法用地，久而久之，非法买卖土地形成了一种习惯。

（二）个私经济用地需求难以满足。近年来，我县工业经济发展一直突飞猛进，工业企业对用地的需求也是日益增大。特别是占大多数的中小型企业，由于发展迅猛，数量上每年又都以大比例增加，导致中小型企业用地十分紧张。虽然我县搞了几个工业园区，在一定程度上缓解了工业企业用地问题，但是，由于园区的门槛过高，要求入园企业要有一定规模、一定产值等，致使中小型企业被拒之门外。例如，楚门镇现有中小型个私企业多家，其中进入园区的不过多家，绝大多数中小企业的生产用地得不到解决。中小型企业为求生存和发展，只能在园区外通过非法购买、转让和未批先占土地来解决用地问题。同时，由于我县个私经济的良好发展势头吸引了大量的外地务工人员，目前已将近有二十来万外来人口，差不多占我县人口的一半。如此庞大的外来人口群落，在给我县经济带来巨大贡献的同时，也带来了一系列问题，因住宿难进而引发违法搭建临时出租房增多是其中之一。因此，尽快出台政策，合理调整规划，切实解决中小型企业用地问题、外来人员居住用地问题已是迫在眉睫。

（三）建设规划滞后。我县很多地方都属建设规划空白地带。比如城关城北片，企业在该区域购地后，要求办理建设规划、用地等审批手续，但因该区域尚未规划，建设规划审批办不了（包括临时也办不了），已购了地的企业无奈之下，只能违法搭建厂房。而且建设规划与土地规划有些地方存在冲突，导致企业所购土地虽然符合土地规划，却因不符合建设规划而卡了壳。在私人建房上规划也同样存在问题，由于中心村规划和撤并村规划难实施，村民不愿到中心村安家落户，在自然村内建房又审批不下，只好违法用地建房、搭建临时建筑。

（四）村干部默许、纵容甚至带头进行违法用地。由于种种的原因，我县的地价居高不下。有些单位和个人受利益驱使，盯着土地的潜在价值，纷纷进村购地、圈地伺机倒卖，致使大量土地圈而不用，造成要用地的没地，不用地的却“号”着大量土地。而个别地方村镇干部对此在认识上存在偏差，保护土地的观念和法制意识淡薄，对这种非法私下买卖土地行为采取默许、纵容或鼓励的态度，私下开小口子，不仅使违法者规避了政策，逃避了处罚，而且间接壮大了他们继续非法买卖土地的胆子，助长了这股歪风邪气，从20xx年成片买卖土地的上升势头便可见一斑。也有村级领导干部受地方本位主义的影响和村经济利益的驱使，一味搞创收，搞招商引资，采取擅自改变农地性质、变相买卖、不合理征用、出租土地等违法形式，非法转让集体土地，盲目回填大面积的农用地，致使大量村集体土地的流失和耕地资源的破坏。象楚门镇谷水村、胡新村等违法占地建厂房、菜市场，都是被经济利益蒙住了眼睛，弃保护耕地、依法用地的国法政策于不顾。

三、应采取的措施和对策

面对非法买卖土地、违法用地汹涌而来的局面，我县应从难处、硬处入手，采取相应对策，以遏止土地违法势头的进一步恶化，促使我县土地管理走上良性规范的道路。结合我县实际，应当采取以下几项措施：

（一）疏堵结合，尽快出台有关规定。

1、以堵为主。从加大土地执法监察力度，加大违法案件查处和法律责任追究的狠度上入手，尽快修改完善土地违法案件查处规定。首先要坚决堵死违法占用土地行为。要出台政策加强土地监察执法权力，从严制定处罚措施，对镇（乡）、村级违法用地面积累计超过一定数额的，可冻结其用地审批。另处，对非法买卖土地要有处理办法，可采取没收违法所得，并处罚款的办法，构成犯罪的，移送法办。

2、以疏为辅。应在政府扶持、加速供地、规划调整及审批等方面做好文章，出台政策。首先，要解决中小型企业的生产用地问题。从中远期来看，利用漩门三期土地解决中小工业企业用地是长久之计。而从近期看，可以考虑从以下四个途径予以解决：*、在县城所在地珠港镇和楚门中心镇加大征地力度；*、在各工业基地内划出大约%面积发展配套产业加工链，以园区有限公司进行运作，通过租赁形式解决中小企业用地；*、村集体在自己的村留地上通过兴办临时工业点，以租赁形式租给企业；*、利用现有闲置的鳗鳖场，目前全县**个鳗鳖场约.**亩土地闲置，符合土地利用总体规划的有.*亩。其次，要解决外来人口居住问题。政府应统一规划外来人口居住区域，让全县外来人口有秩序地向一定区域靠拢、集中，客观上可以避免大量私人搭建临时出租屋的产生。最后，做好规划衔接。政府和建设部门应做好土地利用规划和城镇建设规划的衔接工作，使两个规划协调统一，减少冲突。并解决好中心村规划问题，合理满足农村私人建房需要。

（二）抓好队伍，加大执法工作力度。一是加强队伍建设。积极加强土地执法监察队伍建设，增强执法监察人员素质，提升执法业务水平，树立依法办事观念，切实提高办案效率，及时有力地打击违法行为。二是加大巡查力度。扩大执法巡查覆盖范围，实施长期动态巡查，经常性采取跟踪回查，做到发现一处就盯牢一处，采取狠、准、快的办法迅速处理。坚持节假日执法巡查，防止土地违法者利用节假日时间突击抢建，造成既成事实。三是加大处罚力度。对买卖或以其他形式非法转让土地的，除罚款外，没收其违法所得，涉嫌构成犯罪的，移送法办。对非法占用土地并违规建筑的，分两种情况处理：符合土地利用总体规划的，收回土地，没收地上建筑物，并处罚款；不符合土地利用总体规划的，责令其限期拆除地上建筑物，恢复土地原状，情节严重的，移送司法机关追究其刑事责任。对镇（乡）、村级范围内违法用地面积超过一定数额的，冻结农用地转用的审批，并取消当年执法模范乡镇的评比资格。四是加强矿产管理，从源头上堵死回填用石渣来源。

（三）宣传教育，增强依法用地观念。在全县范围内进一步加强土地法律法规政策的宣传力度，让土地法律政策家喻户晓。为各镇（乡）、村级干部开设土地法课堂，定时、定点开设讲座，增强他们依法用地观念，充分发挥镇（乡）、村级干部管地作用。通过媒体将一些重大、典型的土地违法案件予以公开曝光，对土地违法者产生强大的震慑力，杜绝盲目仿效他人违法案件的产生。

（四）齐抓共管，形成土地执法合力。由于土地管理的复杂性和艰巨性，仅靠国土单个部门进行管理，难以做到面面俱到，加之执法人员偏少、土地执法力量有限，对全县范围内的土地违法行为也难以及时发现和查处。而且土地管理工作涉及方方面面，同各乡镇、村及规划、计划发展部门等都有密切联系，比如在城镇建设规划与土地规划方面，需县政府牵头做好规划、国土部门的协调工作，确保城镇建设规划与土地利用规划互相衔接、协调一致。因此，在当前如此严峻的土地管理形势下，要全面抓好土地管理工作，全方位打击非法买卖土地、违法用地行为，还需要依靠当地政府、村集体及建设规划、计划发展等部门支持配合，共同抓好土地管理工作，形成齐抓共管、覆盖面广、反应迅速的土地执法网络，从而以强大的执法合力，扫清非法买卖、违法用地现象，在全县范围内形成良性规范的土地秩序。为此，土地部门正考虑适当将部分执法权力下放到镇乡，以充分调动镇乡开展土地执法活动的积极性，同时又能利用镇乡的各方面优势，壮大土地执法力量，提高土地违法案件的查处力度，并派驻人员，加强联系，形成执法合力，目前已计划在城关、楚门先搞两个试点。

（五）专项整治，制止土地违法行为。一是准备召开全县违法土地整治动员大会，并且层层向下发动到村一级，让村长、书记也参加动员大会，并要求各镇、乡、村积极配合好土地违法整治活动。二是联合执法，上下齐动。计划联合建设规划、公安、农业等部门共同开展违法用地整治活动，并分港南和港北两个大组，利用两个月的时间，集中对违法用地进行专项清理整治。三是前封后拆，分步整治。对以前较早发生的违法用地暂时先不予处理，而对近期发生的违法用地，特别是影响面较广的，则要先予以严厉打击，该拆的拆，该罚的罚，以遏止近阶段违法用地的上升势头。等到遏止势头的这一步工作完成了，再回过头对以前的违法用地进行处理。

（六）合理补偿，适当提高征地价格。我县的征地补偿价格，一直采用的是十年前即**年的补偿标准，而按照我县当前社会经济发展的实际情况，该补偿标准已经偏低，农民普遍反映征地补偿不足，这也是我县非法买卖土地增多的一大根源，征地价格亟待提高。因此，建议在原有征地补偿标准的基础上，考虑我县当前的经济发展水平等因素，从保护被征地农民利益出发，对**年的征地补偿标准进行调整，适当合理地提高征地价格，并进一步规范征地程序。同时，督促有关镇乡严格执行调整后的补偿标准，并不得随意拖欠征地款。

xxxx年土地调研报告 篇2

为了加强政协委员与提案办理单位的交流沟通，督促提案的办理落实，根据市政协工作安排，9月初，市政协副主席白生瑞带领市政协提案委员会、提案者、部分政协委员和市政府督查室等部门负责人，赴市农业局及宝塔区南泥湾等镇就115号提案《关于加快农村土地流转，杜绝耕地闲置荒芜现象发生的建议》进行了专题调研督办，现就调研督办情况报告如下：

一、现状：

近年来，我市各级政府和农业部门认真贯彻落实中央《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》和市政府《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》精神，把农村土地流转工作作为深化农村改革，促进现代农业发展的一项重要举措来抓。在坚持家庭承包经营制度的基础上，按照“落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权”的总体思路，坚持依法、自愿、有偿的原则，积极引导农村土地承包经营权依法、有序流转。据统计，截至20xx年6月底，全市共流转土地55.82万亩，流转率12.9％。

（一）流转形式灵活。土地流转形式，主要以转包、出租、互换为主。其中转包35.5万亩，占总流转面积63.6%；出租16万亩，占总流转面积28.7%；互换2.7万亩，占总流转面积4.8%；转让0.3万亩，占总流转面积0.5%；股份合作0.9万亩，占总流转面积1.6%；其他形式0.4万亩，占总流转面积0.7%。

（二）流转模式多样。以农户为主体双方自愿协商流转，占流转总面积的79.9％；以农民专业合作社为平台组织流转，占流转总面积的12.2%；以企业为主体规模化租赁流转，占流转总面积的4.8%；流转入其他主体的，占总流转面积的2.8%。

（三）流转措施得力。市政府于20xx年3月正式下发《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》（延政发[20xx]19号）文件，明确了我市农村土地流转工作的指导思想、基本原则、目标任务、工作重点和具体措施。各县区也出台相应激励政策，通过直接补贴奖励流转户、补贴扶持水电路基础设施建设、出台扶持主导产业政策、奖励引导新型经营主体等措施，促进土地流转。志丹、甘泉、黄龙等县根据市政府的文件精神结合各自的实际，出台了较为详细、具体的补贴、奖励措施，加快了土地流转工作。

（四）宣传工作到位。充分利用报纸、网络等各种新闻媒介，宣传中、省、市农村土地承包和农村土地承包经营权流转相关法律法规，让农民充分了解土地流转的有关政策，消除心理疑虑，切实做到自愿流转，放心流转。

（五）流转服务体系较健全。依托县、乡农经站、农综站，成立农村土地流转服务中心，健全土地流转服务平台，完善县乡村三级服务和管理网络。据统计，全市60%的`乡镇成立了土地流转服务中心，各县区也成立了土地流转仲裁委员会，为流转双方提供信息发布、政策咨询、合同签订、价格指导、调解土地流转纠纷、化解矛盾等服务，切实保障农民合法权益。制定了《农村土地承包经营权流转合同文本》，从流转的期限、价格、兑付方式、以及双方的权利和义务等方面进行规范，分别由县乡农村土地流转服务部门统一管理，做到管有人、存有地、查有序。

（六）新型农业经营主体初具规模。重视培育各类新型农业经营主体，发展多种形式的适度规模经营，支持和引导有条件的农户稳步扩大经营规模，发展家庭农场，引导土地流向农业经营主体，有效解决土地“非粮化”“非农化”的问题。截止6月底，全市农业部门认定家庭农场634家，创建各类农民合作社2829个，发展市级以上农业产业化龙头企业98家。

通过土地流转，有力地推进了我市农业适度规模经营和国家级现代农业示范园区建设。20xx年苹果面积达到350万亩，预计苹果产量285万吨。蔬菜播种面积40万亩，其中设施蔬菜面积达26.2万亩，预计蔬菜产量125万吨。累计启动建设市级以上现代农业示范园区100个，带动发展县级园区78个，覆盖36个重点镇、百个新型农村社区。共引进新品种513个、新技术281项，累计培训农民19.8万人次，实现农业总产值19.6亿元，园区农民人均收入普遍高于当地平均水平20％以上。20xx年上半年，全市第一产业实现增加值18.89亿元，增长3.7%，较第一季度增长0.8个百分点，增速位列全省第一；农民人均可支配收入5322元，高出全省530元，增长9%左右，高出全国增速约2.3个百分点。

二、存在的问题：

（一）土地流转规模较小，发展缓慢

受地理环境影响，我市集中连片、平坦开阔适宜发展现代农业的地方有限，农民不能完全使用农业机械，依靠人力耕作较多，致使我市农村土地流转规模不大。加之缺乏对农民利益的保护机制，流转业主一旦经营上出现问题或擅自改变土地用途，常常会给参与流转的农户造成经济损失，加之没有有效的补偿办法，风险全部由农民承担，导致农民对流转土地存在很多顾虑。

（二）土地流转服务机构尚不健全。缺乏信息发布、查询土地流转信息的网络平台，供求双方信息沟通不畅；指导体系服务平台不健全，人员编制不足、经费少、工作开展受制约，虽然目前有的县乡成立了农村土地流转机构，但除了吴起、子长以外都是挂靠农经或农综部门，在一定程度上影响了土地流转速度。

（三）农村社会保障体系不够完善。目前，我市农村的养老、医疗、社会救助、低保保障体系基本健全，但总体来说保障水平不高，不能彻底解决农民的后顾之忧，农民仍然把土地作为最基本的生活保障，这在一定程度上制约了农民流转土地的积极性，影响了我市土地流转速度。

（四）流转合同不够规范。没有真正的建立起规范的土地流转工作机制和合同签订、签证工作程序，容易引发矛盾纠纷。目前的土地流转大多是农民与业主间的自愿自发行为，由于政府及部门主动介入少，农民对土地流转环节了解不足，合同签定随意性大，加之条款不完善、不到位，缺乏监管，极易埋下纠纷隐患。流转方式以转包、租赁为主，合作制、股份制占比少。农民分享规模化、集约化生产经营成果的分配机制和分享土地价值增长的市场价格机制均不够完善，农民的长期权益难以保障。

三、几点建议：

（一）加强财政奖励和资金扶持力度。进一步制定出台具体的财政扶持政策，设立土地流转专项资金，用于对从事种植、养殖、农产品加工业的家庭农场、经营大户、农民专业合作社、农业龙头企业等新型农村经营主体，落实以奖代补政策和土地流转补贴。加强金融信贷支持；完善保险政策，增强家庭农场防范自然和经营风险能力。

（二）鼓励创新土地流转形式。积极探索完善土地承包经营权权能的有效实现形式，允许通过健全担保机制，稳步放开家庭承包方式获得的土地承包经营权抵押，经土地承包经营权人同意允许流入方质押流转合同，以拓宽农业生产经营者的融资渠道。鼓励农民在自愿基础上开展互换并地、分家不分地。有条件的地方，可以在土地出让金中安排一定比例资金，用于鼓励进城农户长期流出土地，使留在农村的劳动力种更多的地。

（三）强化机构队伍建设。建议以农经站为依托逐级成立农村土地流转管理指导中心，赋予其集体土地资产管理监督，土地流转信息、价格、法律指导公益职能，并在有关政策中予以明确。同时，建立土地流转信息服务平台、土地流转市场价格评估体系和产权交易平台，为农村经营制度创新、产权制度改革提供保障，为承包农户、规模经营主体提供政策咨询、信息沟通、价格评估等服务。要把土地流转合同签订、鉴证、管理纳入农村集体土地监管的日常工作，制定简便快捷科学的工作机制，实现规范化合同文本普及使用和流转合同的全面监管。

（四）在确权基础上，加快流转步伐。年底前我市将全面完成农村土地确权登记颁证工作，它将有效解决二轮土地承包期间存在的地块、面积不准、四址不清、证实不符等问题，从而打消农民不愿流转土地的后顾之忧。充分运用确权的机遇，通过土地质量极差补偿机制，鼓励农民开展土地置换，引导农民放心流转土地，杜绝耕地闲置荒芜，加快流转步伐，解决土地“零碎化”，扩大规模经营，提高土地利用率。

xxxx年土地调研报告 篇3

为全面掌握我县农村土地流转现状，总结、分析土地流转工作中的成功经验和存在的突出问题，有针对性地提出意见建议，使全县农村土地流转工作健康有序推进，加快我县工业化、城镇化、农业现代化同步推进的步伐。11月中旬，我会组织部分委员深入总堡乡万亩优质设施果品基地、民和三泰牧业养殖有限公司、民和龙卉菌业有限公司等种植、养殖基地，对我县农村土地流转及集约化经营情况进行了调研。通过实地察看、走访农户、听取汇报、召开专题座谈会集思广益，分析了存在的问题，提出了意见建议。现将调研情况报告如下：

一、 主要做法和取得的成效

近年来，县政府及农业主管部门高度重视农村土地承包经营权流转工作，在坚持农村基本经营制度，依法保障农民土地承包经营权益的基础上，充分发挥政府引导作用，大力推进农村土地承包经营权流转，取得了明显的成效。截止目前，全县农村土地流转总面积达到8.9万亩，占耕地总面积的14%。通过出租、转包、转让、互换等流转形式，逐步形成了龙头企业带动型、主导产业集聚型、股份合作经营型、专业合作服务型、现代园区推进型等多种经营模式。土地规模化经营取向越来越明显，集约化程度不断提高，有力地推动了农业规模化、产业化和现代化发展，促进了农村剩余劳动力转移。

（一）主要做法：

1、强化领导，建立服务体系。县委、县政府成立了民XX县农村土地流转工作协调领导小组，确定县农业经营管理站承担协调服务职能。各乡镇成立农村土地流转服务中心，具体承担农村土地流转规划制定、信息平台搭建、招商引资、流转主体资格审查、签订合同、统计分析及档案管理等职责，对农户和各类经济主体提供服务，从组织上保证农村土地流转工作的顺利开展。

2、广泛宣传，提高群众认识。采取召开会议、印发宣传资料等形式宣传《合同法》、《农村土地承包法》、《民XX县关于切实加快农村土地流转促进规模经营的意见》等法律法规及相关文件；采用现场观摩、算账对比等形式，宣传土地流转对推进土地规模化经营、农村剩余劳动力转移、增加农民收入等方面的作用，引导农民群众初步走出了“流转”就是 “流失”的认识误区，提高了主动参与土地流转的积极性。

3、培育主体，拓展流转渠道。按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路，大力引导各类经济组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化，使土地流转从以前单一的农户之间的流转变为农户向农业企业、科技人员、专业合作社、种养殖大户流转。同时，采取政策扶持、协调融资、技术服务等措施，大力扶持培育种养产业大户，积极引进客商带动发展规模、高效种养业，推动土地流转。

4、规范管理，实施政策奖扶。县委县政府结合我县实际，研究制定土地流转实施意见，明确了土地流转的原则、指导思想、管理机构及职责。统一制作合同文本，县、乡（镇）、村分别建立合同档案和等级台帐，基本做到了流转情况底子清、情况明、资料齐全；制定土地流转奖扶政策，设立农村土地流转专项扶持资金，对通过土地流转发展规模种植、养殖能手和专业合作社进行奖励和扶持。20xx至20xx年，先后为我县38户种植、养殖大户、5个农机专业合作社解决了拖拉机、旋耕机等农机具购置补贴，辐射农户1万余户。积极争取省财政厅、农牧厅奖扶资金280万元，扶持了26个农业专业合作社。

（二）主要成效：

1、促进农业集约化经营，推动土地资源合理利用。通过土地流转，一方面使农民自愿地将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去，另一方面使部分有技术优势、资金实力、经营能力的种养大户、农业龙头企业、专业合作社及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的矛盾，实现了土地资源的合理配置，使土地的集约化经营规模得以不断扩大，较好的解决了耕地撂荒和粗放经营的问题，提高了土地资源利用率。如古鄯镇桦林咀村农户王耀武流转土地500亩，实行集中连片种植全膜双垄玉米，今年实现收入达23.4万元。民和龙卉菌业有限公司流转土地400亩，承包日光温棚70栋、智能温棚11500平方米，集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等，今年纯收入700万元，亩均达1.75万元。

2、提升产业化经营水平，推动了畜牧养殖业发展。我县农村土地流转后，主要用于发展全膜双垄玉米、设施果品、优质蔬菜、家畜（禽）养殖等优势产业，有力地推动了特色产业发展。依托产业化龙头企业和农村专业合作社，走农畜联动、草畜结合的路子，进一步延伸现代农业产业链，提高了农业专业化程度和产业化经营水平。如转导乡前坪村农户马正蛟，流转土地150亩种植全膜双垄玉米，仅玉米收入达到7.2万元。并利用玉米秸秆进行规模牛羊养殖，今年羊出栏1030只，牛出栏350头，实现利润50.45万元。民和广源畜牧科技有限公司流转土地100亩，自今年7月份开始肉羊养殖，现羊存栏20xx只。

3、加快农业科技推广，推动了现代农业发展步伐。通过土地流转形成规模经营的业主，为了进一步提高种植效益，均不同程度地使用了多种先进农机具、优良品种和先进农业适用技术，多方接受农业信息服务，继而整合生产要素，实行专业化、规模化经营，解决了以家庭为单位的分散经营在销售、技术、信息和资金等方面的难题，为区域化布局、规模化经营、专业化生产创造了条件，促进了农业产业结构的合理调整，提高了经营效益。如总堡乡万亩设施果品基地，规划流转面积1.39万亩，总投资3.5亿元，利用5年时间建设冬暖式日光温室5000栋，覆盖总堡乡三垣、中垣、总垣和古鄯镇古鄯、桦林咀等5个村。截至目前，已流转土地2800亩，建设日光温室734栋。基地建成后，预计实现年产值1亿元以上。实现农业产业结构优化、农业增效、农民增收的目的，推动了现代农业发展步伐。

4、促进农村劳动力转移，增加了农民的经济收入。土地经营权流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，提高了农业的专业化、规模化经营水平。全县土地流转总面积8.9万亩，我县人均耕地面积1.73亩，通过土地流转，有5.1万农民从土地耕作中解放出来。据了解今年我县因土地流转实现劳务总收入8.19万元，劳务人均收入达 6469.2元，有力的促进了农村劳动力向第二、第三产业转移。农民除土地流转收入外仍享受各种良补政策，加之从事其他行业或务工收入，经济收入有了明显增加。

5、提高农业市场化水平，促进培育新的经济主体。土地流转助推了一大批新型农民以规模化经营参与市场竞争；助推了各类工商企业介入农业领域，增强农业市场主体活力和抗御市场风险的能力；助推了各类农业龙头企业和农村专业合作经济组织，提高了农业的产业化经营程度。如民XX县祥和中药材种植专业合作社，自20xx年登记注册以来，现已发展成流转土地900亩，拥有社员258名，收购网点12处，加工厂2处的新的经济主体。仅20xx年销售各类中药材920吨，实现销售额1680万元，纯利润135万元，社员亩均增收700元以上。

二、存在的困难和问题

我县农村土地流转基本情况良好，但总体而言，还处于初级阶段，低起点、低水平、低效益，不同程度存在着一些制约土地流转健康有序发展的实际问题。

1、思想制约。一是部分乡镇、村干部对土地流转的重要性认识不足，重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主协商处理，对其采取听之任之的态度，疏于管理。二是受传统思想观念束缚，一些农民恋土情结较为严重，对土地的依赖程度较高。尤其是农业税的取消和各项惠农政策的出台，使土地收益得到提升，即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去。三是农村社会保障体系建设较为滞后，有关土地流转的地方法规尚未健全，客观上造成土地流转后失地农民的生活无法保障，农民在心存疑虑的情况下，不肯或不敢流转土地。

2、政策制约。一是我国《土地承包法》规定，耕地承包权30年不变，虽然保护了农民的根本利益，但同时将土地承包权固化，使得土地经营权相对分散。目前，我县人均承包地不足2亩，在这种背景下，要开展集约化、规模化经营，涉及农户少则数十户，多则上百、上千户，一家一户做工作难度大，一旦流转的大垄大畈中间出现个别农户不愿流转的“插花”现象，流转就无法进行。二是由于对土地撂荒现象没有行之有效地政策约束，政府部门无权及时对弃耕土地进行回收，导致了“有地无人种，想种没有地”的现象，个别地方还有耕地撂荒现象。

3、设施制约。农业生产的物质基础设施与装备既是现代农业的重要标志，又是发展现代农业、提高农业综合生产能力的关键和基础，同时也是我县农业发展中亟待加强的薄弱环节。一是农田交通状况严重滞后，与农民生活、农业生产、农村发展环境尤其是与发展现代农业的要求相距较大。我县农田结构零散，大垄大畈少，大部分农田没有机耕路相配套，影响农业机械推广。二是农田水利设施失修老化，许多农田沟渠不畅通，农业抗灾能力脆弱，从而导致土地经营成本增高，难于吸引社会资本投入，影响土地流转和农业生产发展。

4、机制制约。一是由于农经管理部门受人员和经费紧缺的限制，相关政策咨询、信息传递等工作还不够深入细致。个别乡镇有机构无人员，土地流转中无合同和合同内容不完整现象很普遍。农户间的代耕代种绝大多数只达成口头协议，签订的大部分合同对流转面积、四至以及承包方和流转方权利义务规定不明确，一旦发生纠纷，维护权益将无凭据；二是流转主体不合法。在签订土地流转合同时，转让方多是村委会，有的甚至是乡镇政府，而土地承包经营权人又没有委托书，造成流转双方主体资格不明确；三是部分乡镇疏于权证管理，未主动及时跟踪服务，致使农户间互换、转让土地的权证变更登记不准确。对土地承包合同及相关流转档案管理不严，档案遗失和损坏情况时有发生；四是尚未建立土地流转相应的仲裁机构，对于在土地流转过程中产生的矛盾和纠纷缺乏有效的调解和仲裁手段。

5、资金制约。土地流转和规模化经营，必须以资金和技术实力为基础。由于我县的"农业产业化经营大户、企业、专业合作社等都处于起步阶段，资金相对紧缺，个别经营户在土地流入后，由于争取不到项目资金，土地使用权又不能作贷款抵押，每当农业生产前期需作较大投资时融资困难，资金投入不足是制约土地流转和集约化经营的主要“瓶颈”。同时，个别经营大户由于资金缺少和融资渠道不畅通，无法正常履行合同，甚至丢弃建设项目，群众有怨言，政府背包袱。

三、对策与建议

一、从认识抓起，加强宣传引导，营造流转氛围。针对农民“恋土情结”和对国家政策的疑虑，针对基层干部怕麻烦的消极情绪，采取各种宣传手段，引导基层干部和农民群众转变观念，提高认识，营造良好的流转氛围。

一是晓之以理。要大力宣传政策法规，特别是《农村土地承包法》、《合同法》和党的十七届三中全会精神等，引导农民吃透中央会议精神、钻透土地流转政策，让他们知晓土地流转不是剥夺承包经营权，只是经营权的暂时转移，消除后顾之忧。要教育广大农村基层干部从农村改革发展的大局、特别是要用工业化、城镇化、农业现代化“三化同步”发展的战略眼光来看待土地流转工作，彻底摒弃农村土地流转“无益财政增收、反添基层麻烦”的消极观念和模糊认识，积极为农村土地流转鼓与呼、服好务。

二是明之以利。农民最关心的是土地流转是否比自己经营能够带来更多的实惠。因此，在宣传导向上，要引导农民放宽视野，从长远利益着想，从宏观利益着想，从发展大局着想，通过形式分析、效益分析、引导农民深刻认识到土地流转将会带来的“双重效应”，一方面能使他们摆脱土地的束缚，从“兼业农民”转化为“专业工人”，不仅可以得到土地流转收益，还可以获取工资性报酬，增加收入；另一方面，土地流转可以造就一批有文化、懂技术、会经营的专业能人，成为农业规模经营的领军人物，带动周边农民共同致富。

三是示之以范。要注重发挥先进典型的示范引导作用，大力宣传农民身边的能人大户、龙头企业、专业合作社等先进典型，让农民从身边典型事例中看到土地流转带来的实实在在的好处，让他们有信心、有希望去探索实践，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。

二、从转移入手，消化剩余劳力，拓展流转空间。转移富余农民，是促进土地流转的重要条件。离开土地的农民越多，可供流转的土地总量就越大，土地流转的空间就越广。

一是抓培训，提高转岗就业本领。要针对农民的实际情况，以适应和满足市场需求为目标，培训内容既要面向现在的市场，又要看到未来的趋势，努力做到实用性和前瞻性相结合，使农民所学技能有用武之地。采用适合农民特点、顺应农民愿望的培训方式，坚持集中与分散相结合，多搞就近就地小规模培训；坚持长期与短期相结合，多搞期限短见效快的培训；坚持常规与品牌相结合，狠抓品牌培训，提高市场竞争力。

二是促创业，拓宽农民致富门路。要优化创业环境，把支持城镇居民创业的优惠政策逐步覆盖到农民，建立健全政策扶持、创业培训、创业服务三位一体的工作机制，鼓励农民大胆创业。政策扶持上，按照“能宽则宽、能减则减、能免则免”的原则，在市场准入、工商登记、信贷投放、税费减免、提供用地等方面，加大对农民创业的支持力度。创业培训上，对有创业意愿的农民，要组织开展创业培训，经费纳入就业培训补助范围。创业服务上，依托劳动就业服务中心等公共就业服务机构，设立农民创业服务指导中心，提供创业指导、信息咨询、项目推介、资金扶持、行政审批等服务。

三是上项目，增加社会就业岗位。充分利用国家第二轮西部大开发和兰西经济区现代化区位中心城市建设的有利时机，加快推进农田水利、乡村公路等民生工程建设，带动富余农民临时就业。同时，进一步加大招商引资力度，大力引进战略投资者，大上产业项目，增加长久性的就业岗位。在安排政府投资和确定重大建设项目时，充分考虑就业贡献率，优先安排和支持就业吸纳能力强的项目建设。

三、从机制着力，完善政策措施，激发流转活力。完善政策措施，是促进土地流转的关键因素。要以完善的政策机制保障土地流转双方的权益，防范土地流转潜在的风险，激发农村土地流转活力。

一要制定相关政策措施。要按照“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的思路，进一步完善工作措施。同时在流转主体、流转形式、经营内容、流转方式、奖补措施、土地用途等方面制定出台具体政策。如：研究制定规范土地流转市场相关政策，解决好流转土地违约补偿以及今后如何归还土地使用权问题；适当放宽农村土地的农业用途范围的政策，解决好土地集约化经营所必需的生产管理用房的建设用地指标问题等，从政策导向上促进土地的合理、健康、有序流转。

二要建立引导激励机制。加大对农村土地流转财政支持力度，安排农村土地流转专项资金，用于流转指导、流转信息平台搭建和流转服务组织机构建设等，对参与土地流转的农业经营实体实行奖补政策，推动公共财政向优势区域和优势产业倾斜；强化金融信贷支持，鼓励农村土地经营主体做大做强。金融机构要把集约化经营主体作为信贷支持的重点，在符合信贷政策的前提下，每年安排一定额度的农业信贷资金，解决集约化经营主体季节性所需生产经营资金不足的问题；继续完善农村社会保障体系，不断扩大覆盖面，切实解决好农村土地流转后农民的后顾之忧。

三要建立权益保障机制。对经营主体要严格准入。农村土地流转主管部门要对农业领域规模经营业主的资信情况、经营能力、项目可行性进行严格审查，确保经营业主有较强的经济实力、有较高的经营水平和经营项目有良好的发展前景，确保产业发展及经营业主、农民的双向受益；对流转土地要评估定级。探索建立流转土地评估定级制度，合理确定土地的质量、等级，为流转双方的公平交易提供合理参考依据。要加强对流转价格的指导，根据土地评估定级的结果，合理确定土地流转的指导价格，减少价格确定的随意性和不合理性，避免农民的自身利益受到侵害。

四要建立风险防范机制。建立健全土地流转纠纷调处机制。县上应建立农村土地纠纷仲裁委员会，乡镇、村设立农村土地纠纷调解组织，同时加强司法、信访、经管等部门的联动协作，不断健全包括协商、调解、仲裁、司法等多渠道的土地流转纠纷调处机制，降低土地流转的法律风险；探索建立农业投资风险防范机制。通过各种渠道筹集资金，建立土地流转风险防范基金，应对因经营不善等原因造成土地流转失败后可能出现的土地复耕、损失补偿等潜在风险，降低土地流转的市场风险。逐步完善农业风险防范体系，建立以政策性保险为主的种植、养殖等农业保险体系，降低农村土地经营主体的自然风险。

五要探索创新流转机制。要以“推进农村产业结构调整，培育农业主导产业，激活农村市场经营”为目标，按照突出特色、统一规划、连片推进、整体提升的思路，充分发挥我县不同乡镇的区位优势，进一步优化调整产业发展规划，坚持规划先行原则，对于符合规划的规模经营户给予支持，不符合规划的坚决不予准入，努力构建 “一乡一业、一村一品” 的特色产业板块，着力加快规模化、区域化、标准化、市场化和品牌化建设，提升农业综合竞争力和农村经济整体实力，助推转型跨越发展。在土地流转的同时，鼓励引导有一定经济实力和经营头脑的农民以入股、入社的形式参与产业经营，通过利润分红和农业增效实现农民增收。

四、从服务出发，夯实工作基础，规范流转秩序。提供服务平台，规范流转秩序，是推动土地健康有序流转的重要保证。

一是搭建服务平台。要积极探索建立政府主导、市场运转、规范长效的县、乡、村三级土地流转服务平台。建议县上建立全县土地流转信息库。乡镇依托土地流转服务中心，建立流转交易信息网络，开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务。村级成立土地流转服务站，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务，及时掌握农民的土地流转意愿，接收农民申请托管的土地，并做好下步流转工作，使“我想转包”和“我想承包”信息对称，促进土地流转进入有序的市场化轨道。同时，要为规模经营主体提供人才、信息、技术等方面的支持和服务，使其留得住、发展快、效益好。

二是规范流转行为。流转形式要严格遵循法律和政策规定，采取法定的出租、转让、转包、互换、入股等五种形式进行。开展土地流转试点、试验，探索建立土地流转市场应在法律政策允许的范围内进行，违反法律规定的要坚决禁止，超出政策规定的试验要依法审批、严格管理。土地流转必须遵循“三个不得”原则，即不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。土地流转主管部门要重点查处改变土地用途、损害农民权益等突出问题。

三是加强程序管理。实行土地流转合同管理和登记备案制度，科学指导土地流转，防止出现强迫流转或放任自流现象。土地流转当事人经平等协商达成一致意见后，应签订内容详尽规范的书面流转合同，并报乡镇土地流转服务机构审查、签证和登记，增强农户进行土地流转的安全感。要设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。

xxxx年土地调研报告 篇4

办事处位于科右前旗西南部，西南与吉林省XX市胡力吐乡、万宝镇接壤，西与突泉县永安镇相连，北与旗内白辛、古迹、巴拉格歹三个办事处毗邻。全办事处辖10个村，29个自然屯，47个社。辖区总面积239.2平方公里，耕地面积151699.84亩，全办事处现有4806户，其中外出1140户，总人口15946人，其中外出人口3175人。现有农业人口1XX人，占总人口的76.53%，办事处现有妇女6696人，占总人口的42.7%。通过土地排查清理结果显示，##办事处有861名妇女丧失土地（土地在娘家）占农业人口7.17%，有1207名儿童没有土地，占农业人口的10.05%。

土地是农民赖以生存的基本生产资料，是农民生存和实现其它权利的重要基础。虽然《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律对农村妇女土地权益进行了立法保护，但是由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，广大妇女儿童的权利没有得到基本的保障，此类问题不仅事关农村妇女儿童生存与发展，而且事关社会的.稳定与和谐，妇女在这方面的咨询与投诉也一直不断。

一、农村妇女儿童土地权益丧失原因及存在问题

（一）婚姻流动性和土地不可移动性原因

由于婚姻习俗，大部分妇女结婚后要从娘家迁移到婆家居住生活，而她们原来承包的土地是无法迁移的。土地这种生产资料的不可移动性和土地承包的稳定性无疑与妇女结婚出嫁的这种流动性产生矛盾。

（二）婚后妇女的土地权益缺乏保障措施原因

1、妇女在娘家到土地得，如婚姻嫁到外地，嫁入所在地村由于没有预留机动地，也没有新开垦地和村民自愿交回的承包地，妇女婚后就很难取得承包土地。

2、妇女原居住地虽为其保留了承包地，但实际上，这些妇女由于路途遥远或其它原因很难去娘家从事耕种或向娘家索要其承包的土地，妇女的土地权益在妇女婚后实际上就变向丧失了。

3、一些愚腐闭塞的思想在农村一些地方还存在，“泼出去的水，嫁出门的女”，婚后的妇女的土地在很大程度上被长辈们剥夺了。

（三）新生儿童无地可分原因

由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，我办事处现有1360名儿童在第二轮土地承包后出生，没有分到土地，年龄最大的13岁，最小的1岁，在法律面前，这是一种无奈。

（四）法律政策原因。

由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，儿童在没有出生时，就预示着其土地权益被剥夺了。

二、保护妇女儿童土地权益的建议

1、要提高广大基层干部保障妇女土地权益重要性的认识，增强维护妇女儿童土地权益的自觉性。

2、加大普法宣传力度，移风易俗，提高广大群众法律素质，从本质上改变部分群众落后愚腐的思想，增强广大妇女依法维护自身权益的意识和能力。

3、根据《土地承包法》在实施过程中所暴露出来的问题，逐步完善法律，解决眼下农村妇女和儿童没有土地的实际问题。

4、建议村委会根据本村的实际情况，制定出台有关保障和维护妇女儿童土地权益方面的措施，对荒滩、荒地进行改造，解决一部分妇女儿童没有土地的问题，从而保护妇女儿童权益。

5、建议国家出台政策，将死亡人口耕地收回集体所有，分配给新生人口，最大限度的保护其权益。

xxxx年土地调研报告 篇5

8月下旬，地区政协工委主任、地区专家顾问团主任魏天哲带队，以专家顾问为主体，政协委员和相关部门领导参加的专项调研组，对全地区农村土地流转现状及存在问题进行了一次较深入的专题调研。调研中采取实地察看、与乡村干部及农民座谈交流等方式，深入两县一市5个乡镇，掌握了较为全面的情况，调研组在深入分析和反复讨论的基础上，形成了建议意见。

一、地区农村土地经营权流转的现状及特点

xx地区的土地流转主要起自20xx年，当时已流转1.17万亩，现已呈进程加快、主体多元、形式多样等特点。截止xx年6月底，流转8.82万亩，占家庭承包经营面积的16.73%。

xx地区的土地流转大体经历三个阶段。20xx年至xx年底主要是探索试点；xx年主要抓了规范发展；xx年开始稳妥推进。

xx年地区出台《关于加快地区农村土地流转工作实施意见》，选择4个乡镇开展试点，当年流转7.46万亩，涉及农户3858户，占农户总数的8.4%。xx年，针对试点中集中反映的程序不规范等问题，地区印发了《关于进一步做好农村土地承包经营权流转工作的意见》，要求县市建立流转收益的递增机制；实行土地流转最低指导价；规范流转手续，统一使用自治区制定的合同文本。当年土地流转8.9万亩。xx年，根据自治区8号文件精神，主要是强化管理和服务，实施流转合同制和备案制，规范程序。现规范流转合同占97%。

土地流转的基本类型，从需求上可分为：

——现代农业发展需求型。通过土地流转逐步向规模化经营发展。全地区通过土地流转经营土地50亩以上的种植大户达到65户，面积3.5万亩，占流转面积的近40%。大泉湾、陶家宫、二堡通过农民专业合作社、种植大户转包、承租等形式流转土地，集中连片建设连栋大棚，发展设施农业；巴里坤县通过向种植大户流转土地，在大河、花园、石人子等乡镇集中种植马铃薯、饲料玉米、大陆喜凉蔬菜等高效特色作物；伊吾县淖毛湖镇通过转包、承租等形式流转土地，连片种植xx瓜。

——新型工业发展需求型。以伊吾县淖毛湖镇为代表。转移农村劳动力，增加产业工人数量；通过集中规模经营发展高效节水农业，置换出水资源保证新型工业化建设。淖毛湖镇流转3469亩，是全县流转总面积的70％。

——城镇化发展需求型。以伊吾县吐葫芦乡为代表。将城镇周边农户的土地流转出来，修建县城生态观光园、亩圃基地，发展城镇绿化和高效农业。

按流转主体可分为：

——农户与农户流转型。占93％。全地区65个种植专业大户通过流转经营土地面积3.5万多亩，户均达到470亩左右。

——农户与合作组织流转型。今年大泉湾乡“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3个农民专业合作社与农户签订合同流转土地2545亩，建立3个设施农业建设基地，建设日光温室1100座。大河镇农圣大蒜专业合作社流转土地220亩，集中连片种植大蒜、刀豆等大陆喜凉蔬菜。农户向专业合作社集中流转成为今年地区农村土地流转新亮点。

——农户委托村组织流转型。即农户委托村组织与种植大户、经营大户和农民专业合作社等规模经营主体间接流转的一种新型模式，可有效解决土地集中连片流转难、农户对其他经营主体缺乏信任和了解等问题。今年吐葫芦乡、苇子峡乡通过委托村组织流转土地发展生态农业、观光农业；xx市陶家宫乡农户委托村组织向种植大户流转土地2900多亩，其中1400亩用于发展设施农业，有效带动了周边设施农业的发展。

二、农村土地流转中存在的突出问题

通过调研，我们认为有如下六方面的突出问题：

（一）仍然存在乡镇领导认识不到位、重视不够问题

土地流转工作上更能体现“干部就是决定的因素”，甚至群众的自觉自愿也以干部的首先觉醒为前提。目前存在的主要问题是一些基层干部看不到解决三农问题的现实出路所在；xx城镇化和新型工业化发展的战略方向；以及自身已经面临的发展机遇，因而对土地流转的重要意义理解不深，对政策意图和方向把握不准，定位不当。在政策执行上引导不力、服务不到位，既有支持不够的“缺位”现象，也有干预过多的“越位”现象，政府与受让方、受让方与农民、农民与政府之间矛盾时有发生。近年一些违背承包法有关规定处置耕地、违规签订承包合同和流转合同引起的上访问题，大多与此有关。

（二）政策引导不够，转包远远多于转让

地区一开始就重在鼓励农民离开土地走向小城镇或城市，政策导向也是倾向于转让出土地承包经营权。但近三年的现时情况是转包比例始终高达90％以上，而转让仅占1％，政策目标难以实现。目前除一些近郊和人均耕地多、农民人均收入较高和劳动力转移力度较大的乡镇土地流转率较高外，大部分农村土地依然处于无流动状态。从分布特点看，平原乡好于山区乡；经济发展水平较高的好于较低的；人均耕地多的好于少的。经过三年的发展，全地区土地流转面积仍仅占家庭承包面积的15.5%，整体市场活跃度并不高。

其原因一是农村经济发展水平及农村社会保障机制不全的制约，二是政策对农民的引导力不强。既然认准了土地流转对xx发展的现实意义，就应该认真分析具体的制约因素，制定一些相关的实用而灵活的导向性政策，如户籍政策等，要有利于农民放心地离开土地。

（三）资金制约流转规模

资金缺乏仍是制约土地流转的瓶颈问题。这对有转入土地、扩大经营规模愿望的种植大户、家庭农场、农民专业合作社等经营主体而言，资金限制了转入土地的规模，同时还限制了延伸其产业链，影响到规模经营效益。如陶家宫、大泉湾、大河等乡镇连片流转土地发展设施农业中，因无力解决资金而无法一次性流转更多土地，更对加工销售、贮藏保鲜、品牌注册等捆住了手脚。从流转出土地的农民一方看，收益难以及时实现，既影响其积极性，又会在逐年兑付中变数加大，埋下纠纷隐患。地区内各地流转价格不同，最高的淖毛湖镇每亩1200－1300元，最低的奎苏镇为20元，xx市平均为600元，价位悬殊。xx市和巴里坤县今年实行补助1年流转费用的优惠政策；而以后费用能否落实，农民是否仍能接受当初约定的付费水平，都存在一定的不确定性。

（四）管理服务机构亟待加强

农经部门承担着农村土地流转的管理和服务工作。国家对其职能作用又作了新的增加规定，如土地承包管理的职能，明确规定为土地承包物权管理、农村土地流转服务和管理、土地承包经营纠纷调解并重；对指导农民专业合作社的规范发展作为更为明确而具体的规定；在农村财务管理、农民负担监管等方面也都有新的内容扩展。这些都表明农经部门是当前经济转型中需要重点加强的部门。

从地区情况看，担负起这些职能，每个乡镇农经站至少需要8-10人，40个乡镇共需320-400名农经人员。而实际现只有203人，县乡两级共有300人。各县市农经局均为副科级参公单位，37个乡镇农经站属纯事业性质，没有行政执法职能和手段。65%的乡农经站缺办公经费，人员流失严重，实际无力承担起土地流转合同、备案和鉴证等相关工作。全地区只有37.5%的15个乡镇建立了土地流转服务组织，往往出现农户找不到合适业主，业主又找不到中意的出让者；土地流转信息不灵，流转渠道不畅，流转空间狭窄的问题。各县市虽均成立有农村土地纠纷调解仲裁委员会，但由于缺乏专业人员和工作经费，无法有效地提供土地纠纷仲裁服务。

（五）社会保障水平低，制约了农民离开土地

要真正让农民放心地离开土地进到城里，社会保障尤其重要。目前看，养老保险、合作医疗，以及农村社会救助和最低社会保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除离开土地的担忧。更重要的是大部分企业招纳工人的条件限制较多，使大多数转移出来的劳动力由于年龄、专业技术等条件不符合企业门槛规定而无法进入企业就业。在没有较稳定的出路和社会保障的情况下，农民就不肯放弃土地经营权，将土地真正流转出去。

（六）合作社有较好的引领作用，但发展不平衡

目前已有155个专业合作社登记注册，在推进地区农村土地流转、促进农业产业结构调整、提高农民组织化程度、促进农民增收等方面的作用日益显现。但也存在专业合作社经营管理水平参差不齐、内部管理制度运行机制亟待健全、带动农民增收致富能力较弱等问题，自xx年至今，获得自治区及地区级示范合作社称号的仅有19个，占12.25％。专业合作社经营服务能力不强，不具备提供多种服务的能力，如产前的信息服务、产中的新技术推广应用、产后的贮藏、加工及融资等一系列服务，带动土地流转的作用不大。

从xx现实情况看，农民自己的合作经济组织面临的困难和问题较多，往往比一般企业付出更多，风险也大，还要承担为农民服务的社会责任。作为促进农业转型的主要推动力量，目前得到的政府扶持是不够的。税收、金融优惠政策落实不到位，在用电用地等政策倾斜方面还显得不足。

三、建议

土地承包经营权流转是农村生产力得到不断解放和发展的必然。推动其顺利开展既要积极，更要稳妥。当前，应着力解决好几个重要问题。

（一）抓住解放思想这个关键，解决好县乡两级的认识问题

农村土地流转，目前看认识是关键。要让县乡两级党政主要领导充分认识到：适时地推动农村土地的加快流转，是xx积极推进农业产业化、发展壮大农村经济，促进农民增收的需要；是率先实现城镇化和工业化的需要；是全面建设小康社会实现城乡一体化的需要。在这个问题上的认识和态度，比较集中地反映着当前解放思想的程度。为什么说是一种迫切需要，有哪些内在需要，我们不干就会失去些什么，哪些事还没到位，哪些事可以突破，如此等等许多问题，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有办法破解掉。

建议地区在解放思想大讨论和安排部署明年工作中，专门就此开展一些学习、培训、考察活动，以县乡两级领导为主，走出去学，比较中学，静下来想，以实实在在的学习促进思想的解放，以解放了的思想回头再看自己。只要认真地对待这件事，处在关键点的县乡两级就会打下较好的思想基础。

（二）因地制宜，重视分类指导

各乡镇情况不同，不能一刀切。要认准目标，多路探索，不拘形式地往前推进。建议：城郊乡镇应发挥地缘优势，集中土地后积极发展生态农业、观光农业和高效农业；已有农民专业合作社参与土地流转的乡镇，要充分发挥农民的主体作用，引导农户本着自愿、互利的原则加入合作社，实现“合作社＋农户”的利益联结；要以农民专业合作社和种植大户为依托，引导农户采取土地经营权入股、委托村组织流转等形式向农民专业合作社、种植大户等规模经营主体流转土地经营权，发展以大枣为主的特色林果业、设施农业等高效农业。

（三）加大各个层面的宣传培训力度

建议把土地流转的政策法规宣传提到重要日程。具体讲，就是要将其纳入“法治进乡村”，要进干部培训计划，进党校课堂。

可由干部培训部门负责，制定乡村干部农村土地政策法规培训计划，以提高基层干部执行政策的水平和依法办事能力，减少农村土地流转纠纷的发生。针对地区工业化、城镇化发展的"需求，制定劳动力中长期培训规划，按照企业所需有针对性地对劳动力进行技能培训；加大地区中等职业技术教育，培养有一定专业知识和技能的产业技术人员或技术骨干；同时加大物流、餐饮、家政护理等服务业技能人才培训，为新型工业化发展提供服务保障，使农村劳动力转移能够真正实现“转得出、稳得住、效益高”的目标，确保农村土地流转的稳妥推进。

（四）建立财政金融支撑体系，保证土地流转健康推进

从xx现实情况看，支持了农村的合作组织就是支持了土地流转，因此支持的重点应放在支持农村合作组织方面。建议地区协调解决5000万元信贷资金，作为土地经营权的流转费用，重点是帮助合作经济组织完成一次性流转，财政贴息三年。

建议建立土地流转周转基金。县市财政每年安排一定周转金，凡集中连片规模流转100亩以上（土地股份合作社入股面积50亩以上）、且流转期限在5年以上的规模经营主体均可以申请周转使用，经有关部门审核批准后滚动使用一年，以缓解规模经营主体在搭建农副产品外销平台建设、开展农副产品贮藏保鲜、加工销售等方面资金短缺的困难。

建议金融部门逐步建立健全农民个人及农民专业合作社信用等级评估机制，选择1－2个经济实力强、农民信用度高、信贷环境好的乡镇进行土地经营权、宅基地等抵押贷款试点工作，积极探索、扩大农村有效担保物范围，允许农户和专业合作社用土地经营权抵押贷款。如果农户不能按时归还贷款，金融部门可收回农户土地经营权，通过村委会重新进行发包流转，用流转收益抵顶贷款，以确保土地流转后规模经营所需资金。

（五）加快推进农村社会保障体系建设

应加快建立完善农村社会保障制度，弱化农村土地的社会保障功能。当前重点是要进一步建立健全包括农村最低生活保障制度、农村社会救济制度、农村社会养老保险制度和新型农村合作医疗制度等在内的农村社会保障体系。为推进新型工业化和城镇化建设而引导农民流转土地时，对有外出务工意向的农民，应制定统一的、非歧视的劳动就业制度，积极与入驻xx的企业协调，放宽企业招工年龄界限，使更多的青壮年劳动力能够及时进入企业工作；要从xx产业发展战略上考虑加快当地职业教育的发展，适当降低高中入学率，加快双语教育规划的实施，让农村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工业化的发展。同时积极探索推进户籍制度改革，允许进城务工农民或自愿放弃农村户籍农民转为城市户籍。

（六）盯紧并扶持合作社发展，提高其引领能力

要营造鼓励支持合作社的社会氛围。建议地区把农村合作社的带头人作为一个特殊群体另眼高看，特别厚待，应为其优秀分子披红戴花，壮胆扬名，提高其社会地位。更重要的是给予事业发展上的切实支持。

农民经济合作社在xx农村是新生事物，具有明显的时代特征和顽强而鲜活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流转。我们要立足xx的实情，发展农户与种植大户、家庭农场、农民专业合作社的联合与合作，在“统一经营”的发展方向上下功夫，鼓励农民采取入股、互换等形式积极参与合作社发展，把农民作为规模经营的主体，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系，提高组织化程度，推动地区现代农业发展。

应组织合作社管理人员到发展较好的省市及疆内其他地区学习观摩，以提高他们的引领和示范能力。要围绕地区主导产业，按照规范化、组织化、专业化、集约化和尊重农民意愿、利益共享、风险共担的发展要求，加强扶持引导，使他们在营销服务、品牌建设等方面发挥积极作用，并引导其开展跨乡、跨县、跨区域联合，不断增强其经营活力和赢利能力，使合作社在外销中逐步发展成为专业化营销队伍，构建“营销网络+专业合作社+农户”的产业化发展新模式，实现小生产与大市场的有效对接。同时，要紧紧依托xx地区特色优势产业，扶持有条件的农民专业合作社自办加工企业，如肉制品的分割、包装，果蔬保鲜加工等，实施标准化生产和品牌建设，提升农副产品竞争力，增加农副产品附加值。

应加强对合作社的金融支持力度。认真落实国家银监会和农业部对农民专业合作社的五项金融措施，尽快建立合作社信用评价体系；创新各类符合法律规定和实际需要的财产抵（质）押贷款品种，允许合作社以社员土地经营权、宅基抵押贷款；鼓励有条件的农民专业合作社发展信用合作，以解决农民专业合作社在发展过程中缺乏资金的困难。

（七）应重视加强服务机构建设

建议地区重视和加强农经管理机构建设，将县乡两级农经机构的人员经费、培训经费等全额纳入财政预算，改变其队伍不稳定、无力办事的境况。应依托地县乡农经部门及村级集体经济组织，建立四级土地流转服务机构，健全农村土地流转机制，一方面能够为农村土地流转提供有关法律宣传、流转信息、流转咨询、价格评估等系列服务，把规范土地流转程序、指导合同签订同开展农村土地流转法律、法规、政策宣传、咨询、信息发布、流转价格评估等多项服务结合起来，引导流转双方依法、自主协商建立流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。另一方面能够健全农村土地流转纠纷仲裁机构，为土地流转提供全方位的政策和法律服务，妥善处理土地流转纠纷，保证流转双方的权益。同时要鼓励有条件的乡镇筹建农村土地承包经营权流转服务大厅等服务平台，采用电子屏幕和电视网络向社会公开发布土地承包经营权流转信息，向农民提供各项方便、快捷的服务。

（八）应尽快出台鼓励引导农民土地流转的具体政策

从xx科学跨越和后发赶超的现实需要看，土地流转无疑应加快步伐。建议行署尽快出台相应政策，积极引导其健康顺利推进。有些政策完全可以根据xx实际，突破现有的已经明显制约和束缚这项工作推进的政策规定，如户籍制度、政策补贴制度、土地管理制度中的一些具体规定，可以从xx实际出发进行一些政策调整。

几点具体政策建议：

1.对已经在企业就业或已在市区有固定收入并有固定住所的农民，应通过政策引导，将其转为城市户口，让其享受农村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均纳入应流转范围。

2.在山南从事水土开发的山北两县农牧民，有固定居住场所和拥有一定土地资源者，建议将其户口转入所在或邻近的xx市乡镇，如在西戈壁的转入西戈壁开发管委会，雅吾龙一带的可直接转入陶家宫乡。这些农牧民在山北的原承包土地和宅基地设定一定年限全部退出。

3.对山区乡的少数民族农民，特别沿山区口子村这样的牧区，可下决心将其土地和水资源收回政府，牧民搬迁到平原乡镇进行安置。安置所需土地，可由政府出面将非农企业的土地进行收购予以解决。搬迁到平原后仍可享受兴牧定居政策。

4.对郊区农民，可有计划地实行用宅基地置换城市住房，并由政府给予适当补贴；置换出来的宅基地既可纳入城市整体规划用地。

5.对农村80后、90后新一代青年农民、农村籍复员退伍军人，由政府组织对其进行技能培训，转变为产业工人，户籍直接转为城市户口，政府提供适当面积的安置房。这部分人的土地可以进行一次性流转。

xxxx年土地调研报告 篇6

按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研。调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析，现将调研情况汇报如下：

一、城乡结合部土地市场现状与问题

城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。

（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控

（二）各类用地交错、市场交易主体复杂

（三）土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱

（四）违法用地和违法交易大量存在

二、产生问题的原因分析

城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力

工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求；而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。

（二）集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因

当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡（镇）农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障？集体土地的收益应如何分配？集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现？"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚？村长、村委能否代表集体土地的权益、产权？"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现？村民个体对土地的权益如何确认？正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。

（三）土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因

在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。

（四）政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易

国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准"，但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口；而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。

三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议

随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。

各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：

开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化"，即"农户进公寓小区"（在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建），"乡镇企业进工业园区"，"推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。

强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度"，并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。

探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意（村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意），报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。

上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。

通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益（所有者、使用者之间的利益关系），区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主（改变所有者、使用者）、易位（改变位置、置换）、易用（改变用途），解决城市建设用地需求。

（一）完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。

（二）加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。

加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的`土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。

（三）制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。

城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地；"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外"，制订不同的利用政策和管理对策：

1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。

第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内" 农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价；"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。

第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地（农民住宅和乡镇企业用地），则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠；也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内" 已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为（或征为）国有土地使用权后依法流转。

2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。

第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房；乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。

第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还；农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资（入股）方式提供给使用者使用（类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股），在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押；土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目；流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。

（四）完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：

1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为；

2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地；

3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料；

4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。

（五）当前急需要做的几项工作

1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。

2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。

3、抓紧研究出台市地整理、置换的政策，鼓励城乡结合部按规划调整用地结构和集约用地。

4、对城乡结合部农民建房问题进行专题研究，出台相应的规范和整治政策。

xxxx年土地调研报告 篇7

xx年5月，国土资源部要求各级国土资源管理部门，要准确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机，逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门”、“点刹车”。作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建设的培育与规范，无疑象一只“无形之手”，对地方经济的发展起着至关重要的作用。只有深刻认识我县在土地市场建设发展中存在的不足，有效运用好土地市场这只“无形之手”，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参与宏观调控的积极作用。

一、我县土地市场建设回眸

我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。xx年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，终成为政府投资土地上的大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。

为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国办发[xx]15号)文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》(宜政文[xx]61号)，明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。

二、我县土地市场的特点

(一)政府对土地一级土地市场实现了高度垄断

我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。

(二)土地市场机制不健全

随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。

(三)招拍挂出让效果不明显

近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积34.23亩，挂牌成交价132.88万元，政府基本无收益。相对于其他市县(区)来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在;另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

三、规范土地市场建设的意义

(一)有利于政府宏观调控

作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

(二)有利于节约土地资源，实现集约利用

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，终使国家受益、企业和个人投资者受益。

(三)有利于增加财政收入

相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。

(四)有利于为城镇建设筹集资金

我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。

四、关于培育和规范土地市场的建议

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制

建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：

一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。

二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库;二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

(二)大力推行土地使用权招拍挂出让制度

土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：

一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

(三)建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境

一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

(四)严格按计划、按规划供地，控制建设用地供应总量

要保障土地资产管理和土地市场建设的健康发展，只有依法用市场机制供应土地。国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了土地供应要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原则。所以，在土地供应上，必须严格控制建设用地供应总量，要按规划、按计划供地，任何建设用地必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将耕地转为建设用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。严格界定有偿和划拨范围，该有偿的有偿，该划拨的划拨，利用经济的、法律的、行政的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。同时，牢固树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。虽然在旧城改造上需要投注大量资金，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量。在北城区的开发上，要以战略的眼光，合理确定北城区的土地利用结构，要按照土地利用总体规划和城市建设规划供地，防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有结构的变化;对县域工业用地，要留有一定空间，根据区域发展战略，注重投资强度，提高产出率。

土地作为城市大的资源性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建设和发展。只有以科学的发展观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为，在土地市场建设和发展中，积极探索，改革创新，着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台，建立更加规范有序的土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地资源，经营土地资产，服务县域经济持续健康发展的新路来。

xxxx年土地调研报告 篇8

作为xx大学思远暑期三下乡社会实践团的一员，我怀着激动而忐忑的心情参加了团队的实地调研。我们团队以农村土地流转现状的调查为课题，并且为了对比分析，我们选取了xx市的xx县xx乡和xx市xx镇开展我们的调研。我们团队受到xx县团县委和xx市团市委的热情接待和大力支持，我们的实践活动也得到县、乡、村各级政府部门的积极支持与配合。从x月x日开始到x月x日结束，我们的调研前后持续四天，共走访了xx乡和xx镇的共七个行政村，对土地承包者和村民进行了访谈、问卷等方式的调查，并和xx县及xx市的土地流转服务中心的相关负责人进行了座谈。截至x月x日下午我们的调研任务在预期内圆满完成，对于这次实践，我总结了以下几点心得：

第一，前期准备对于社会实践至关重要。前期准备主要有所选课题相关理论知识的准备，相关材料的准备，实地调研期间所需物品的准备和与调研地区当地政府部门的联系。如果选取一个课题，那么每个团队成员都必须知道与这个课题相关的一些知识，必须要熟知本团队的实践方案。在团队出发前要准备好调研时所要用到的问卷，访谈方案等材料，因为在调研地临时打印会出现不方便和费用方面的问题。团队出发时要准备一些必备的常用药品，让团队成员学习一些紧急急救知识。我们去一个地方调研，离不开当地政府方面的支持，因此在团队出发一定要与当地政府的相关部门取得联系并取得他们的支持。我们团队这次的调研能够很顺利得完成，很大一部分都是因为前期认真的准备。

第二，团队在调研期间一定要统一行动，团队成员之间要分工明确，互相配合，互相帮助。在调研期间，个人行动要服从团队统一指挥，不得擅自行动，我们在外地调研，人生地不熟，安全至关重要。团队成员在调研时要有明确的分工，各司其职，这样在遇到事情时才不至于慌乱，不知所措。同时，团队作为一个整体，每个成员都要互相配合，互相帮助。

第三，在实地调研期间，团队成员要注意自己的言行得体。我们一般的三下乡社会实践都是前往农村地区进行调研，所要面对的都是一些淳朴的农民，他们对我们的实践活动有时可能会产生一些误解，因此在和农民交流的过程中一定要耐心，语言一定要亲切，好每一位成员都把自己当成他们的孩子，放下自己的大学生架子，这样，交流起来才更有亲切感。

第四，在农村地区进行实践活动，吃、住、行的条件都不会很好，每个成员都要学会吃苦耐劳。农村乡镇地区没有条件很好的宾馆，住宿主要都是一些条件比较简单的旅社。白天可能要进村里开展调研，没有公交车，只能*步行，可能会遇不到餐馆，就算有，条件也不会很好。晚上回去还要及时对一天的工作进行总结，并对第二天的具体工作进行安排，一天下来，确实会让人很劳累。因此，每个成员都要学会适应新的环境，学会吃苦耐劳。

通过这次暑期三下乡社会实践，我们了解了社会，增长了见识，学会了很多在学校里学不到的东西。同时，也丰富了我们的社会实践经验，为以后参加社会实践打下了基础。

xxxx年土地调研报告 篇9

近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。特别是xx年，县委、县政府按照市委、市政府“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署，依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户，采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收，根据县领导指示，农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研，现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，简称农村土地使用权流转或土地流转。xx年3月 日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 xx年3月 日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我县土地流转的现状

我县共有 6个乡镇3 8个行政村，农业人口50.2万人，耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩，土地流转率达 2%。其中，转包27 4 亩，占47%；出租 9634亩，占34%；转让3465亩，占6%；互换23 0亩，占4%；入股xx55亩，占2%；其它流转形式4042

亩，占7%。流转入企业面积 5974亩，流转入合作社面积3449亩，流转入农户面积38 95亩，流转入其它组织面积 29亩；500亩以上的地块 24宗合计2927 亩。xx年新增土地流转面积30 05亩，其中500亩以上的地块 9宗合计 9 90亩。

分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的8 %，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的 9%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在车村、田湖等二三产业发展较好的乡镇，或者像黄庄、九店及大坪等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的乡镇。三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，出现了河南绿色阳光林业有限公司、嵩县金鸿牡丹种植有限公司、洛阳春艳牡丹生物科技有限公司等县外企业来我县承租土地的现象；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作 组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及龙头企业的土地面积 9423亩，占流转面积的34%。五是土地流转组织化程度逐步提高，我县及 6个乡镇均成

立了土地流转服务中心，加强对土地流转工作的指导和服务工作，土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。

三、土地流转工作主要做法

一是成立组织，建立服务网络。县政府成立以副县长为组长、有关部门为成员的土地流转领导小组，领导小组下设土地流转服务中心，负责印制全县统一规范的土地流转合同，构建完整的流转信息网络，收集发布农村土地流转信息，建立完善土地流转台账，监督土地流转合同的履行；各乡镇依托现有的农业服务中心，成立了土地流转办公室，行政村也成立了土地流转服务组织，具体指导土地流转工作。

二是制定方案，出台优惠政策。为推进土地流转速度，规范土地流转行为，根据（洛发【xx年农村土地承包经营流转工作实施方案》，明确了今年工作的目标任务，提出了工作重点及保障措施。方案提出“县里列出专项资金，重点对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴 00元。对及时成 立土地流转服务机构，并顺利开展工作、取得一定成效的乡镇，年底给予一定奖励。”

三是多种形式，加快流转速度。在流转形式上，有的是政府负责从群众手中统一租来土地，然后通过拍卖的方式，承包给有实力的企业经营；有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式，将土地资源有效整合，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

四是规范程序，保障农民合法权益。县、乡、村土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同，监督土地流转的履行，调解土地流转纠纷；县成立土地流转仲裁委员会，调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷，切实保障农民合法权益。

四、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。xx年我县新增土地流转面积呈现“政府引导、集中连片、程序规范”等特点。今年新增土地流转面积30 05亩，其中连片500亩以上的 9 90亩。主要地块有河南绿色阳光林业有限公司 与车村镇天桥沟村、下庙村、铜河村三个村签订流转面积2324亩，用于种植玫瑰、薰衣草；洛阳春艳牡丹生物科技有限公司与车村镇车村村、水磨村、佛坪村三个村签订流转面积2800亩，用于发展牡丹、花卉苗木等产业；嵩县金鸿牡丹种植有限公司与车村镇孙店村签订流转面积 040亩，用于发展牡丹产业；嵩县金农农业开发专业合作社与车村孙店村签订流转面积650亩，用于发展花卉、苗木产业；嵩县源生中药材专业合作社与车村等村签订流转面积736亩，用于发展原生柴胡等中药材产业。

xxxx年土地调研报告 篇10

为巩固和扩大学习实践科学发展观活动成果，进一步转变不适应科学发展的工作作风，增强党员干部的宗旨意识、服务意识、群众观念，xx年初，万年县委、县政府要求全县干部结合“创业服务年”活动，下乡进村入户做群众工作。万年县人保局积极响应县委、县政府号召，全局干部分成三组分别到xx村，通过民情调查、上门访谈等形式宣传党的基本政策及法律知识；发现矛盾与纠纷，积极协助基层干部进行调解，从源头上防范和化解矛盾；协助基层党组织抓好基层各项工作的落实，进一步加强对基层组织党建工作的指导；围绕提高群众收入水平这一中心，为发展出谋划策，促进群众增收。配合基层做好防灾减灾、项目推进和群众工作。本文为局干部在对xx村土地流转情况进行深入调查后形成的。

地处梓埠镇东南方，东面、北面与接壤，是进入梓埠镇的东大门。全村辖10个村小组，800户，农业人口4000人。实有耕地面积xx亩，山林6000多亩。近年来，该村根据《土地承包法》及有关政策精神，按照“依法、有偿、自愿”的原则，率先在全县实行农村土地经营权的流转，推动农村土地规模经营，加快了农业产业化进程。

一、土地流转的主要特点

xx村土地流转始于xx年，在全县属于较早实行土地经营权转包的行政村。经过6年来的不断探索，已形成了比较成熟的操作模式，主要有以下几个特点：

1、土地流转形式以出租和转包为主。在全村土地流转中，以出租形式流转1210亩，占流转面积的46%；以转包形式流转1420亩，占流转面积的54%。

2、土地流转类型多为耕地流转。到目前为止，全村3420亩耕地面积，用于土地流转面积达2630亩，占家庭承包面积的77%；涉及全村719户农户，占家庭承包户的93%。从土地流转的类型上看，主要是耕地流转，占流转总面积的100%；6000多亩林地和“四荒地”流转较少。

3、土地发包以党员“首议制”制度集中发包。该村在土地经营权转让中按照“党员先酝酿、支委定方向、两委拿意见、群众作决定”的党员“首议制”原则集中发包，增加了土地转包过程中的透明度，土地租金逐年提高。xx年，土地转包租金平均达到300元/亩。

4、村集体组织和农民的维权意识较强。流转合同都以书面形式签订，据调查统计，全村所有流转耕地均签订了正式的书面合同，占总流转面积的100%。

二、椒源村土地流转产生的成效

1、促进了规模化经营，实现了农民专业化。农户将土地经营权委托给村小组，由村小组统一发包给经营大户。土地经营权的转变，既解决了土地季节性抛荒的难题，又使土地经营权向大户集聚。随着规模化程度的不断提高，一批新型的专业农民正在形成。

2、促进了村集体事业建设，加快了新农村建设步伐。椒源村在土地流转中实行土地租金归集体所有，国家对土地的补贴归家庭承包户所有，使村集体建设有了经济来源。全村2630亩土地参与流转，每年给全村带来70多万元的财务总收入，村里把这部分钱投入到新农村建设中，全村10个村小组都对道路进行了硬化。几年时间，使乡村道路变通畅了、环境变得优美了。如：椒上村建起了村文化广场、老人活动中心、硬化了近10公里的村内道路；毛公山村建起了村小组办公场所。

3、促进了农村劳动力转移就业，增加了农民收入。土地使用权的流转，使村内劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让土地经营权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。从土地中解放出来的农民一是外出务工。全村外出务工人员达860多人，每个务工农民一年可增加收入近万元；二是从事养殖业。该村养殖20头母猪以上的家庭有30多户，成立了生猪养殖协会，带动了生猪养殖的发展；三是从事废品收购。在村废品收购协会的帮助下，目前从业人员已达600多人，遍布省、内外十多个城市，已成为椒源村民重要的创收渠道。通过土地流转，村民收入有了大幅度提高，全村农民年人均纯收入由xx年的2700元年增到xx年的4600元。

三、存在的问题

1、缺乏专业技术人才的指导。调查中发现，在所有的承包户中还是依靠较为传统的方式种植，大多没有农业专业技术人员的指导。农民种田、养殖的科技水平还比较低。要建设现代农业和繁荣农村经济，依靠科技进步和提高劳动者的素质是必不可少的。

2、缺乏土地流转中介组织和支持农村土地流转的政策措施。我县目前尚无土地流转中介组织，更未形成统一规范的土地流转市场，流转信息渠道少而不畅。

3、规模经营效益不高。目前，承包户规模还不大，20多家承包户共承包了2630亩耕地，最多的承包了210亩，最少的只有10多亩。承包户不敢大规模搞农业开发，土地规模经营效益不高。

4、种植品种较为单一。据调查，全村转包的土地中种植的农作物大多是水稻，蔬菜、花卉等其它高产值的经济作物种植较少，土地收益率不高。

5、租赁期限较短，投资回报率不高，不敢大胆投入。全村所有出租和转包的土地期限都是一年时间，期限短，承包户不敢加大投入，特别是水利设施得不到有效建设，影响土地综合利用率和产出率。

四、对策及建议

加快农村土地流转，既是当前我县加快农业结构调整，提高农业规模效应，促进农业产业发展的必然选择，也是当前解决农民收入不高、增长不快的关键所在。不仅有利于促进农业规模经营和产业发展，推动农村土地资源优化配置，提高单位土地产出效益和农业生产比较收益，实现农业增效农民增收，而且有利于促进资本进村、科技和信息进村，农村劳动力出村、农产品出村的“双进双出”，实现农村经济的健康稳定发展。

1、成立土地流转中介组织。依托乡镇农业综合服务站组建土地流转中介组织，及时提供和更新土地流转、技术咨询等方面的消息，确保土地流转供求信息的畅通。

2、加强对土地流转合同的管理，积极引导农民在进行土地流转时签订书面协议，制定切合实际的流转，并加强对签订合同的指导，明确双方的责、权、利，避免因此造成的纠纷隐患。

3、建议制定全县土地经营权合法流转的暂行办法，确保土地流转规范、有序进行。

4、借鉴外地土地流转的成功经验，鼓励农民以土地使用权作价入股，兴办企业或合作组织，提高土地收益效率。