地产考察报告4篇

【导语】地产考察报告怎么写好？本为精选了4篇优秀的地产考察报告范文，都是标准的书写参考模板。以下是小编为大家收集的地产考察报告，仅供参考，希望您能喜欢。

【第1篇】暑假兴宁房地产考察报告

暑假兴宁房地产考察报告

楼市调控一年多来，无论在网络上还是q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在qq上询问兴宁楼市的情况。因此，暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼mm说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾b区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，mm也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，mm说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾b区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的gdp，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

《暑假兴宁房地产考察报告》出自：酷猫写作范文网

【第2篇】赴外地产业园区学习考察报告

为了学习兄弟市州产业园区建设、大企业大集团培育以及中小企业服务体系建设的经验和做法，5月12日—5月15日，市经信委由党委副书记、副主任xx、纪委书记xx带队，组织部分中层干部先后到**、雅安等地进行了学习考察。

一、**市的经验和做法

（一）切实加强产业园区规划引导。先后出台了《关于加快工业集中区建设的意见》、《关于推进产业园区（工业集中区）大发展的实施意见》等文件，高起点、高标准制定产业园区规划，全市规划建设产业园区（工业集中区）12个，完成了发展功能定位。规划面积183.6平方公里，现已开发面积52.1平方公里，比XX年新增开发面积13.3平方公里。其中：****区、**经济开发区为省级经济技术开发区，****区、**盐磷化工循环经济产业园区、峨**市工业集中区为省“1525”重点园区。到2015年，****区要创建成为千亿产业园、国家级**区、科技新城的核心区和带动区。

（二）着力提升产业园区集聚能力。全市依托区位优势、资源优势、产业优势，在现有产业基础上，着力延伸和拉长产业链条，开展产业上下游和关联产业招商，初步形成了各具特色的产业园区，并以园连片，形成了三大板块集聚区，即以****区、临港高新技术开发区、**市工业集中区、峨眉工业集中区为代表的电子信息（物联网）、新能源、现代装备制造、现代物流等新兴产业集聚区；以沙湾冶金建材产业园区、**经济技术开发区为代表的冶金建材产业集聚区；以**盐磷化工循环产业园区、犍为工业集中区、井研工业集中区为代表的盐磷化工产业集聚区。目前全市入园企业达到1036户，规模以上企业355户。XX年实现主营业务收入781亿元，完成投资134.7亿元，分别占全市工业的66.7%、55%；工业集中度达63%。沙湾冶金建材产业园区、**盐磷化工循环经济产业园区、峨**市工业集中区先后跨入“百亿园区”行列。

（三）全力加大招商引资工作力度。坚持招商引资不放松，以“项目”为核心，按照“项目兴区、产业强区”的思路，坚持采取多元化立体招商，招商引资工作呈现出“投产一批、在建一批、洽谈一批、追踪一批、储备一批”的良好态势。****区依托新光硅业、乐电天威，大力发展硅材料及太阳能光伏产业，成功引进拓日新能光伏产业园、迈士通能源技术西部产业基地、琅盛led西部生产基地等项目，成为全市高新技术产业的聚集高地。沙湾冶金建材产业园区依托西南不锈钢公司，延伸不锈钢产业链条，成功承接一大批下游企业、关联项目，入园规模以上企业51户，形成了“冶炼—热轧—酸洗—冷轧—制品”的完整产业链。**盐磷化工循环产业园区以和邦、福华、永祥、东汽等企业为龙头，发展盐磷化工—硅材料及太阳能光伏—副产物处理循环产业链条，引进了科立鑫化工、吉必盛硅材料等17家高新技术企业。

（四）严格实**约化供地。严格执行工业项目建设用地控制指标，切实做到集约化供地，对进区项目的投资额、投资强度、投资规模及各项用地指标按规定进行审核，对不符合产业要求和投资控制指标的一律压缩其用地规模，防止圈占土地，达到了既保障合理利用土地资源，又保证了项目的快捷、高效用地的目的。目前**市征地拆迁超前，成熟土地（含已征已拆）近XX亩，为下一步园区招大引强打下了坚实基础。

（五）加大大企业、大集团培育力度。坚持扶优、扶强、扶大的原则，重点支持一批主导产品突出、经济效益好、科技开发能力强、经营机制灵活的龙头企业，在土地、资金、能源、运输、项目建设等方面给予重点支持。力争通过大力扶持，形成一批带动产业链和区域经济发展的大企业、大集团。**市近XX年虽没有新的上市公司，但积累了一批新的企业，蓄势待发。“xx”期间计划通过资本市场发展，力争新增5家上市公司。

（六）突出信用担保体系建设。鼓励民间投资设立担保公司。支持非公有制经济设立商业性或互助性信用担保机构。积极探索企业间自愿组织互助基金会等互保联保形式。目前**市中小企业担保公司已达21家。其中，登记备案的有19家，政策性担保机构7家，商业性担保公司11家，会员制担保机构3家，注册资本金9.2亿元。XX年1-4月累计完成担保额11.2亿元，有效解决了部分重点中小企业融资难问题。

二、雅安市的经验和做法

（一）创新园区发展机制，着力推进产业集群发展。推进园区的体制改革、发展模式和管理方式创新，建立了政府主导、业主开发、政企共建、项目先行等有效的运行模式，支持“飞地工业”发展，建立了 “市县园区共建共荣共享”的园区管理体制机制，增强园区吸引能力。对产业园区、产业集群进行总体规划，在产业园区中进行规划集中建园，实行企业集中、产业集中和合作、竞争发展。截止目前，全市形成了机械产业、新兴材料和皮鞋产业等三个较大的产业集群。XX年，全市重点产业园区完成工业投资43.35亿元。累计入园规模企业户数310户，累计完成工业增加值50.82亿元，同比增长42.6%。

（二）狠抓项目推进，切实增强发展后劲。深入实施“开放推进年”，坚持“投资拉动、产业支撑”，大力实施重点项目推进计划，鼓励围绕区域优势和特色资源，抓好一批大项目、好项目的规划和实施。抓住园区“扩区调位”的新机遇，积极承接产业转移，推进项目集中开工建设。今年在雅安市工业园区集中开工的32个重点产业项目涉及投资额124.5亿元，是雅安市市级重点产业项目的重中之重，主要涵盖林产一体化、汽车制造、新能源、化工等重大产业，是雅安实施“项目带动、投资拉动、加快发展”的又一硕果，为雅安经济发展培育了新的增长点。

（三）加强自主创新，着力提高竞争实力。坚持优质资源向优势企业倾斜，深入实施名牌强企战略，鼓励企业积极争创中国驰名商标、中国名牌、**著名商标、**名牌等，打造名企、名品、名牌，不断提高企业和产品知名度。组建了国家茶叶产品质量监督检验中心（**），占地面积20亩。建成后的国家茶检中心，检测面覆盖绿茶、红茶、黄茶等茶叶深加工产品及代茶饮料等9大类，检验参数97个。该中心集产品开发、科技创新、标准研究、咨询服务、检验检测于一体，将有力提升**区域品牌，塑造**茶产业形象。

（四）创优服务环境，加大要素保障力度。建立和推行项目落户产业园区的“绿色通道”，切实加快项目在审核、环评、安评、用地、生产许可证、安全许可证、工商注册等环节的办理进度，做到提前介入、快速办理、保证用地，着力协调解决好企业在生产经营和项目建设过程中遇到的煤、电、油、气、运、资金、原材料等问题。电力资源等生产要素向园区倾斜，重点抓好电网电力的调配和留电政策的争取实施，建立水电资源就地转化的长效机制和与地方经济发展水平相适应的电价体系。

三、几点启示和建议

（一）切实加强产业园区规划引导，不断提升产业园区集聚能力。加强科学规划，坚持高起点、高标准建设，努力提升产业园区科学建设水平。重视产业上下游的延伸和科研，弥补产业链中的缺失环节，不断增强产业集聚力和带动力。进一步转变发展方式，切实推进产业园区循环经济发展。加强土地管理，合理利用土地资源，集约用地，大力支持企业“零增地技改”，建设多层标准化厂房，对想圈地浪费土地资源的企业要予以限制。进一步加大政策支持和基础设施建设投入力度，在融资担保、服务平台、科技创新、高端人才引进等方面，给予政策倾斜。

（二）进一步加大招商引资工作力度，在更大范围、更宽领域和更高层次上“借力发展”。学习**经验，努力做到“四个转变”，即从园区规划为主转向产业规划和工业新城规划并重，从引进企业为主转向引进企业与培育产业并重，从硬要素服务为主转向硬要素与软要素服务并重，从传统工业园区为主转向产业园区和高新技术园区并重，使产业园区成为开放的窗口、城市化的主载体、招商的主战场、经济的增长点。

（三）坚持走高新技术发展之路，在新兴产业上着力创新突破。加快推进高附加值产业快速发展，重点加快培育电子信息产业。电子信息产业不仅具有很长的产业链，而且也具有很长的价值链。东部发达地区的经验证明，谁牵住了电子信息及ic这个“牛鼻子”，谁就能抢先驶上经济转型升级的快车道。要抓住富士康、戴尔、仁宝、纬创等企业入驻**、**的重大机遇，积极引进电子等配套型中小企业入驻**，配套发展，错位配套，集群发展，把**打造成承接电子信息产业的配套产业基地。

（四）坚持优先发展战略，着力培育壮大骨干企业。要注重优化产业分工与协作，加强优势资源整合，引导企业走差异化、专业化发展道路。充分发挥龙头骨干企业带动作用，加强自主创新，提升核心竞争力。特别是在上市企业培育方面，在政策、资金、项目等方面向企业倾斜，支持企业尽快上市，做大做强，参与国际竞争，打造国际品牌，进一步提高国际竞争力。

（五）突出担保体系建设，努力解决中小企业融资难。融资难是制约中小企业发展的瓶颈。加强信用担保体系建设是解决中小企业融资难的重要渠道之一。应按照政府引导、社会参与、市场运作的原则，建立以政策性担保机构为主体，以商业性、互助性担保机构为两翼的“一体两翼”融资担保体系构架，切实加强市、县区融资担保机构建设，建立银行、政府、企业和担保机构四方合作的融资机制，促进全市担保业可持续发展。

【第3篇】眉山商业地产开发运动考察报告

眉山商业地产开发运动考察报告

编者按

在最近一期《市长论坛》杂志上，中共眉山市委书记余斌以“强化城市经营、加速眉山城市化进程”为题作了深刻论述。其中就眉山的规划发展说：“按照建设东坡文化品位的山水园林城市的目标和‘能宽则宽、依江建城’的原则，不求最大，但求最好，突出东坡文化、数字城市、生态眉山三大亮点、准确定位。”

本文通过透视该市商业地产的繁荣兴起，从一个侧面力图对上述定位作一解读。

掐表计算,驱车跑完成(都)乐(山)高速干线,仅仅用了90分钟。

在这条黄金走廊的中间一站,即是在中国文学史上大放灿烂之光的“三苏父子”的故乡——眉山。

一个月前,正值苏轼去世902年,一行由苏东坡之孙苏绍箕繁衍于广东车坡村的苏氏后裔的代表,披红挂彩,鼓乐喧天地来到眉山东坡区土地乡苏公陵访祖寻宗,祭祀先贤。据说,至今全球共有三苏后裔近30万人,比时下眉山全市城市人口还多1/3。

自南齐建武三年(4

9

6)始,眉山设政。历经废郡存州,州降县,县复州,后又改县,吏治行政逾千年。

2000年12月,眉山撤地(区)建市。在中国21世纪迅猛推进的城市化进程大潮中,因其所拥有的举世闻名的三苏祠以及亚洲第一牌坊——双石牌坊、高家大佛、千塔佛国、奎星阁、槽渔滩、瓦屋山等旅游名胜而成为最具文化底蕴的“年轻态”新兴城市。

记者近期曾先后到省内绵阳、遂宁、南充、自贡、泸州、宜宾、乐山等几大城市就当地的旧城改造和商业地产开发进行了初步考察。

饶有兴味的是,所到之处,每个城市的建设部门都在认真思忖如何较为贴切地给自己的城市从人文的角度定位。如乐山市早在2001年即以“精雕细刻的山水之城”为对外宣传主题。由此,当本月中旬我们前往眉山时,恰遇该市新建的东坡湖广场“东坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘兴泛舟东坡湖之际,遥望湖畔巨大基座上那搁笔半卧,手执酒壶凝目皓月,似在沉呤千古绝唱的东坡铜像,不禁感慨油生,有30万苏氏后裔遍布海内外,此地真可谓天府人杰第一城。

要提速城市化进程,必须依靠房地产的规模化经营。城市建设,恰似一盘“没有下完的棋”。如何布局,怎样行棋,时刻检验着城市管理者的运营水平。这其中,自然也包含着开发商的自身素质、企业成熟度、资金实力、营销手段及推广策略等诸多因素。

两年前,我到眉山,当地一位廖姓开发商曾开车将我拉到东坡湖畔,站在一片河滩地上,第一句话即是:“当年苏东坡正是从此处搭船出川的”!挥指间,颇有古蜀名士“若非巫山云遮断,看破江南十二州”的一腔豪情。

他说要在此处建眉山最高档的别墅。

我听了尚不以为然。当时眉山城区房价仅350元一平方米,修高档别墅,谁来买?

两年后,就在我们当年驻足谈笑的地方,“绿岛华庭”别墅区已然售罄,而且与之毗邻由眉山市多友房地产公司开发的建筑面积达12万平方米的东坡湖广场,也以其自建的座落有“东坡醉月”雕像的休闲广场投入使用为认购销售标志,一举揭开了川西南第一商业地产大盘的壮丽帷幕。与东坡湖广场相衔接的,则又是已见伟岸身躯的四星级眉州大酒店,使这一集全市餐饮、娱乐、休闲和专业批发为一体的大型卖场,构成了东坡湖畔一条长达近2公里的特色商业街市,并被誉为四川省首家“商业公园”。

广场是聚集人气的,人气即意味着商机。

“东坡醉月”落成时,东坡湖休闲广场呼啦啦一下子拥来6万人,几乎占了全城人口的1/3,且不足一星期时间,多友公司即已售出2000余万元的商铺。1/3人口与第一期销售体量的1/3,证明眉山多友公司以“东坡文化”为背景展开营销与推广,收到了令人欣慰的成效。

眉山人是有眼光和有魄力的,当川内一些城市在旧城改造中同时开辟几处体量高达数十万平方米的商业地产大盘时,多友公司却瞄准了具有珍稀性和不可复制性的城区东坡湖畔,落子布局,即规避了旧城改造拆迁面大,政策性强,问题矛盾繁杂,施工难以提速等迟滞状况,又抢占了市场先机,一阵大刀阔斧,大干快上。同样是两年多前,当成都开发商在双流县华阳镇搞开发之际,众多人对当时售价仅几百元一平方米的华阳楼市并不动心,可两年后,同样社区

二、三期的楼盘,却一跃超过2000余元一平方米!对比眉山,两年多前市区有的房价仅350元一平方米,时到今日,这个价格还能买到房吗?

眉山商业地产有四个项目,有意思的是,其中有两个以“东坡”人名为称。一日“东坡湖广场”,一谓“东坡城”,而另外两个,则又以城市取名,一为“金罗马”,一叫“小香港”。但无论人名地名,均各有棋路,各有行子之招。目前这四者中,除某项目因赔偿安置资金尚未到位而延缓推进外,其余3家均已正式对外发售。

房地产行业素有一句老板们时刻在琢磨的难言之隐:市场如棋局,总有人会被淘汰出局的。相信琴棋书画皆通的苏东坡老先生,亦会认同此理。

近年间,商业地产的高风险,曾被某些地产商戏言为“圈地、盖楼、逃跑”。在上月广州媒体上展开的一场有关地产的系列热门话题大讨论中,房企老总们便总结出了几类“出局法”:

1、销售手段老态百出者;

2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”没有实力者;

3、不合理资本结构者;

4、信誉差的“关系型者”。由于国家对土地市场的调整和各项政策的进一步规范,过去可以通过划拨、协议出让等多种方式“八仙过海”搞开发的时代已经一去不复返了。争夺土地的惟一舞台在拍卖会上,这就需要各家开发商们真刀真枪地展开资金与实力的对垒。

与川北或川东一些城市上马的大型商业地产项目相比,眉山市多友房地产公司以成乐、成雅两条高速公路为纽带,以眉(山)乐(山)雅(安)三座川南重镇为辐射点的大盘战略,在其东坡湖广场一期的热销中,即已吸引了眉山、乐山、雅安、成都、德阳等城市投资置业者的目光,内部认购销售的头两天,仅成都市打进售楼热线0833—8334888的咨询电话便有300余个,显然,“经济半小时市”对汽车拥有量位居全国第3的成都人来说,车程40分钟,仅相当于成都的一个远郊。

勿庸忌言,商业经济的经营模式及多种商业形态的不同,对地产开发商来说都是一堂新课。招商的成功其实只能算是一个起点,在后期如何选择合作经营模式上,方可谓真正进入“角色”。

在与东坡湖广场营销顾问洪强先生的沟通中,这位成都蓝叶管理咨询公司的管理咨询师对商业地产的业态规划、商业经营、市场分析、投资回报系统、企业市场化管理等的务实精熟给我留下了深刻的印象。

东坡湖广场作为眉山市商业地产的领军之旗,其得天独厚的地理位置,纯生态的水系环境以及4000多元/平方米左右的高性价比商铺价格,随着眉山市的城市建设和旅游经济的飞速发展,无疑将会在不长的时间内显示出极大的增值潜力。

房地产行业,实际上是一个老实人才能做的行业。哪些急功近利,总想以炒作慨念打开局面的开发商——如栽些绿草树木就冠以“生态住宅”,挨条小河便称“亲水楼盘”,甚至在外立面造型上弄几个欧式符号就大吹“欧陆风情”的作法,是根本经不起时间的检验的。

“好房子自己会说话”这句被业界广泛引用的名言,或许正道出了成功者的开发真谛。

走马眉山,记者除了再度体味到“东坡文化”的强烈浸淫之外,更深刻感受到了当地城市建设与开发的巨大活力。眉山人好学敢闯,诚如东坡湖广场开盘热销之际,本地一位以最早开发玫瑰园而声名鹊起的开发商,即亲临东坡湖广场售楼部,摄像机、照像机并用,而且不耻下问,细心与前来办理定购手续的各地购房者对话交流,以欲对本市商业地产市场来个观一斑而窥全豹。

作为已在眉山成功开发了多个房地产项目的多友公司董事长刘总,曾在东坡湖广场的开盘庆典上,掷地有声地说道:“东坡湖广场将在建成后成为川西平原上的‘八个一流’的商业地产:一流的环境、一流的口岸优势、一流的升值空间、一流的业态规划、一流的经营管理、一流的商业服务、一流的物业服务、一流的投资回报。并努力实现‘三赢’——政府达到经营城市提高城市档次的目的;开发企业达到提升自身实力提高品牌知名度的目的;投资人达到坐享财富增值的目的。”刘总还饱含感情地吐露了他非常淳朴的肺腑之言:“我是眉山人,我从不做让家乡人截脊梁骨的事”!

随着庆典仪式上的彩球飘飞,万鸽腾空,眉山商业地产走进了一个与时俱进,横锁川南的大盘时代。

我们相信,金秋10月即将在成都举办的“四川省首届商业地产投资见面会”上,眉山东坡湖广场作为成都平原西南缘的一个厚重的地产板块,必将会有一个精彩的发言。

【第4篇】浅谈房地产项目考察报告应怎样写

今天酷猫写作范文网为大家整理带来浅谈房地产项目考察报告应怎样写，仅供参考，详细内容请看全文介绍。

两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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