市房地产分析报告9篇

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【第1篇】中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由xx年的71.06万平方米增长到xx年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由xx年的21亿元上升到xx年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由xx年的28平方米上升到xx年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。

近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。xx年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。

我市xx年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与xx年79：

100、xx年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，xx—xx年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。

xx年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 根据xx年《中山年鉴》资料显示，xx年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。

随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。

【第2篇】关于泸州市房地产市场形势的调查报告

泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

一、泸州房地产市场现状

(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

(二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

(三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展

以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10 万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

(三)房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测

市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到 120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。2000年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20%，40%和40%。

四、发展房地产市场的对策措施

一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。

五、结束语

通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

【第3篇】加快我市房地产业发展的调查报告

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。近年来，随着城市扩容提质步伐加快，经济提速发展，我市房地产业也呈现出加速发展的态势。在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。为更好地服务市委、市政府宏观决策，我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和~市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。现报告如下：

一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大

二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大

近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。

虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。

三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用

【第4篇】我市房地产发展情况调研报告

一、前言

20xx年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至20xx年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，火热的房地产市场正出现微妙变化。

盘点20xx年，可以用三个关键词来描绘××房地产业发展图谱：调整、回暖、火爆。与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显不足，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。

二、20xx年房地产调控政策回眸

(一)年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市。20xx年末××市政府相关部门根据中央精神，及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。其核心内容主要为：下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。20xx年1月3日，四大国有银行宣布，只要20xx年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

(二)年中：加大土地供给，整顿市场秩序。进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继20xx年之后的新一轮购地高潮。××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施， 6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》(扬政房〔20xx〕58号)。新措施具体内容包括：一是全面梳理分析市区未开工土地情况;二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担;三是调整建设规费和人防费的收取时间;四是建立审批会商机制，提高办事效率;五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用;六是及时向企业通报市场运行情况。5月11日、13日，国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔20xx〕56号)、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编当年及20xx-20xx年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土网地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自20xx年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

(三)年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(20xx年本增补本)》和《禁止用地项目目录(20xx年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔20xx〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性 的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》(财综〔20xx〕74号)，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

三、20xx年我市房地产发展现状

(一)房地产开发投资低位徘徊上行。20xx年，××房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。

图1

市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。

20xx年××市及县(市、区)房地产开发投资情况

房地产开发投资完成额(万元)

同比增长(%)

××市

1295292

-5.9

市区

681550

-16.8

广陵区

90922

-25.1

邗江区

310264

-6.5

维扬区

169321

-7.4

开发区

111043

-16.6

县(市)

613743

10.1

宝应县

137024

7.9

仪征市

82771

-19.4

高邮市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

从房地产投资构成情况看，20xx年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%;办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%;商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%;其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%。商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高(见下表)。

20xx年××房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

占开发投资比重(%)

比重同比增减(%)

房地产开发投资

129.5

—

—

其中：商品住宅

106.3

82.1

3.1

办公楼

1.8

1.4

-0.9

商业营业用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2

(二)房地产建设规模“二升一降”。随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

20xx年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%;其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%;办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%;商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。

商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%;其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%;办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%;商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。

商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%;其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%;办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%;商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。

20xx年××商品房开发建设情况如图2所示：

图2

(三)新政助20xx年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。20xx年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%;办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%;商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%;其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%;办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%;商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。

图3

(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。20xx年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%;上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。20xx年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于20xx年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，20xx年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产开发投资再度提速。

20xx年××房地产到位资金结构情况如图4所示：

图4

(五)土地市场价量齐增。20xx年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较20xx年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，20xx年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%(详见图5、图6)。

图5 市区出让土地面积情况 图6 市区土地成交价款

四、房地产新政对20xx年市场影响的分析

(一)房地产新政累积效应得到进一步显现。20xx年四季度以来，我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好，既增强了信心，又得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

(二)房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。20xx年下半年末，针对房地产市场出现的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

(三)城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年，人均达19500元，同比增长12.0 %。居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，20xx年以来××居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

五、当前值得关注的三个问题

(一)商品房新开工面积近几年首次出现连续下降。受20xx年商品房销售持续下降的影响，20xx年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，20xx年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于20xx年同期基数增速高(20xx年全市新开工面积559.0万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。

(二)房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从20xx年3月份开始，××市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看，20xx年××全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/㎡，同比上涨19.9%;商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/㎡，同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/㎡，同比上涨13.7%;商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/㎡，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/㎡，同比上涨2.1%;商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/㎡，同比上涨2.9%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度;二是土地成交价格明显拉升，提高了开发企业和购房者房价上涨的预期;三是住宅品质的提高使得建设成本不断增加;四是市场供给的总量和结构失衡矛盾突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供给矛盾形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健发展构成极大威胁，造成泡沫增加。

(三)房地产行业贷款集中度过高。20xx年4月份以来，随着××市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，不论从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。09年末，××市房地产贷款余额308.1亿元，达到的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。其中，房地产开发贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。

六、促进我市房地产健康发展的几点建议

(一)促进并保持我市房地产业健康、持续发展具有十分重要的现实意义。第一，房地产业作为城市经济发展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。20xx年，我市房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济发展中的支柱作用明显。如果房地产业下滑，将会对全市经济造成很大的不利影响。第二，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，如果房地产业出现严重问题，必然拖累其他行业经济的发展。第三，房地产业在拉动就业,拓宽创造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解，“每年住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农民工都要就业。我市面临空前严峻的就业形势。虽然劳动力成本可能有所下降，但就业已经成为最棘手、最难解决的问题。房地产业的健康发展是整个经济正常发展的基础，是增加就业岗位的最大推动力。

(二)加快政策调整，给予行业宽松发展空间。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。20xx年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给20xx年房地产市场调控拉开了序幕。20xx年调控的核心是鼓励自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展提供一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

(三)规范土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

(四)稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民就业和收入状况对房地产行业的消费非常关键。

(五)创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

七、对20xx年我市房地产业发展的基本判断

20xx年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供给整体偏紧，市场价格增幅偏快以及房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素，将对我市20xx年房地产市场发展产生一定的负面影响。近期，国家对房地产市场价格过快增长问题表示关注， 但作为二线城市的××市房地产市场价格不会做出过度调整，预计我市在市场供给逐步回升后，市场供求将趋于理性，20xx年房价将从偏快上升转为逐步走稳。国家适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将继续保持对房地产行业的信贷合理投放，积极对普通住房开发特别是保障性住房建设加大信贷支持力度。可以预见，20xx年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性发展态势。

【第5篇】xxx市房地产市场调查报告

前言

xxx房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对xxx市房地产市场进行了初步调查。

一、xxx市经济发展概况

（一）xxx市概况

【第6篇】合肥市房地产市场调研工作报告范文

随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是20xx年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。小编整理了一份合肥市房地产市场调研工作报告，仅供参考借鉴。

一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场迅猛发展

据统计，20xx年该市共完成房地产开发投资133。23亿元，其中住宅投资额104。62亿元，同比分别增长了39。86%和50。51%；施工面积1414。97万平方米，其中住宅1106。59万平方米，同比分别增长了32。03%和33。34%；新开工面积710。95万平方米，其中住宅555。75万平方米，同比分别增长了19。02%和18。28%；竣工面积566。39万平方米，其中住宅464。99万平方米，同比分别增长了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城镇以上投资额中房地产完成投资19。24亿元，增长45。9%。

与20xx年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

2、合肥市房价一路走高

目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息，20xx年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在20xx年8月份以后开始趋于平缓。

据悉，20xx年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%；3000—4000元/平方米的约占52%；20xx元/平方米左右的占8%。从售价上看，20xx—3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000—3500元的也有大幅增长，单套40万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近32%。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

3、商品房总体上供小于求

据合肥市房产局相关人士介绍，20xx年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均gdp达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

4、卖方市场渐变买方市场

在20xx年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

二、合肥市场潜力购房消费者特征分析

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

1、购房需求更旺，购房群体更年轻

按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为18。12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较20xx年上升18。7%。而且在打算购房的人群中，23岁—39岁的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，20xx年消费意向最强的群体是30—39岁者，占被调查总体的37。7%，而20xx年主力消费者年龄下移，为23—29岁，占被调查总体的比例为47。8%。

2、不同年龄消费者购房意向分布

购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？研究分析20xx年住房消费市场在以下方面发生了变化：

一是低龄化群体需求上升，表明20xx年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间；

二是20xx年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；

三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，20xx年高层、小高层需求略有上升；

四是20xx年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。从不同年龄层住宅需求来看，20xx年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。

三、合肥土地市场发展

自20xx年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。而实际成交76宗，成交面积约5990。8亩，较上年增长11。5%，成交仅额约415867。1万元。（注：以上数据为20xx年度主要上市交易土地使用权项目，不含1月份成交项目和面积为20亩以下项目）

按区域划分，20xx年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共32宗，成交面积约2480。7亩，成交金额187537。7万元。其次为龙阳区成交14宗，成交面积约933。1亩，成交金额71764。4万元。瑶海区成交11宗，成交面积约367。8亩，成交金额约13961。7万元。

土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。20xx年合肥市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

四、未来合肥楼盘的发展趋势

1），小高层住宅应唱主角。小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。

2），适当发展联体别墅区。开发区远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。

3），中小户型比例适当扩大。由于单身贵族、丁克家庭、老年空巢家庭越来越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌现，中小户型住房无疑会成为这些人购房的首选，而且也是许多年轻夫妇购房历程中的第一个里程碑，这也就注定了中小户型住房将在二级市场上发挥举足轻重的作用。

4），居住性和适应性要增强。住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计“以人为本”和整体质量的提高。面积不一定很大，但要有比较合适的比例。空间可以灵活分划。为以后改造留有余地；要有良好的厨卫及空调设备，并具有一定的实用性和耐用性，任何年龄均可居住；在抗灾、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住质量。

5），住宅科技含量要提高。要推广环保技术，使用无毒、无污染，节能型的绿色新材料；要实行分质供水和独立的取暖制冷及冷热水供应系统；实行三表自动收费、门禁、保安监控、紧急呼叫、灾情自动报警的智能系统；要运用生态技术，力求节约能源、减少污染。达到提高质量、缩短工期、降低成本、有效管理、改善环境的目标，促进人与环境的和谐发展。

【第7篇】关于我市房地产市场调研报告

今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、 当前我市房地产发展现状

(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1

市区共完成房地产开发投资56.0亿元，同比下降19.7%，占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资38.9亿元，同比增长12.4%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。

1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况

从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资78.4亿元，同比下降8.7%，占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资1.2亿元，同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元，同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元，同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。

1-11月房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

占开发投资比重(%)

比重同比增减(%)

房地产开发投资

94.9

—

—

其中：商品住宅

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业营业用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

1-11月，全市商品房施工面积1135.9万平方米，同比增长13.6%;其中住宅面积887.4万平方米，同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米，同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米，同比增长52.5%。

竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

20xx年1-11月全市商品房开发建设情况如图2所示：

图2

(三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月，全市商品房共销售313.1万平方米，同比增长58.5%。其中，住宅销售面积286.8万平方米，同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米，同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米，同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元，同比增长92.1%;其中住宅销网售额130.8亿元，同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元，同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.0亿元，同比增长27.6%。

图3

(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元，同比增长12.5%，其中本年到位资金为131.2亿元，同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元，同比网增长19.2%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。

1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：

图4

二、房地产新政对市场影响的分析

1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，20xx年1-11月，人均达17878元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

三、当前值得关注的两个问题

首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为293.0万平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。

其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

【第8篇】某市房地产市场调研报告

一、调研前言

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点 xx年初至xx年末 长沙市区

(二)调研对象及范围 长沙市区随机抽取的400户住民

(三)调研目的 了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

(四)调研方法 随机抽样调查法和上门访问调查法

(五)调研结论

通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

二、情况介绍

通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。 现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

三、分析预测

(一)长沙市人均住房和市区人口分析 从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到XX年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到XX年的21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

(二)收入层次与住房建筑面积情况分析 10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。 从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。

(三)住房类型和现有住房数分析 5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

(四)长沙市房地产开发情况分析

1、长沙市施工和竣工房屋面积 从1998年到XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

2、房地产品房空置面积 XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置1—3年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。

四、结论及建议

通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。 长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

【第9篇】潍坊市房地产市场调查报告

潍坊市房地产市场调查报告

一、总体概况

1、地理综述：

潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

2、基础设施概况：

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。

3、城市经济综述

(1)地区生产总值

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。2006年潍坊市生产总值(gdp)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动gdp增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均gdp达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)潍坊市人均gdp及增长情况

2005年人均gdp达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，2006年人均gdp达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。

2)潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

4、城市建设规划

中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

5、未来城市规划

(1)城市化与中心城市人口规模

根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

近期(从目前到2010年)全市gdp年均增速达到13%，到2010年gdp总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市gdp年均增速实现16%，到2010年gdp总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

远期全市gdp年均增速为9%，到2020年全市gdp达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市gdp到远期年均增速为11%，到2020年中心城市gdp规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。

(3)潍坊城市用地

根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年2003年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。

小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、调查内容

1、调查时间：

2008年7月21号、22号

2、调查区域：

以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

3、调查对象：

面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

4、调查目的：

了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

三、目前房地产状况调查

1、产品形态

单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单

的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。

通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。

2、市场需求量

任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。

潜在需求，目前城区现有居民108万人，到2011年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。

现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。

随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

3、房地产价格

2007年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的'已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就

卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。

预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。

各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。

潍坊市房地产市场调查报告